しゃあ、不動産投資-2

不意に不動産投資について書きたくなったので、再度書きます。

買値

当たり前なんですけど、どんな不動産だろうが、安く買えてりゃ、儲かります。不動産に限らず、どんな投資も同じことです。安く買うことが至上命題ですが、それが難しいから、あのバフェット氏ですら、「安く買わなくても良い。良い会社を適正な価格で買えば良い」というわけです。

本当に割安な案件ならプロである不動産業者が自社物件にしますよ。何かしらの事情で自分で買えなきゃ、友達に話を持って行くわけで、第三者に持って行く時点で大した旨味なんてないんです。そんなの当たり前でしょう?

だから、多くの専業の不動産投資家は泥臭く不動産業者達と付き合ってます。コミュ障には不動産投資家は出来ません。営業の会社で天下取れるくらいの人でないとダメでしょうね。飲み、ゴルフ、麻雀とかベタベタな付き合いを好む人も多いですから、そういうのがダメな人はやらない方が良いと思います。

女性不動産投資家なんかはその辺のベタベタの付き合いをせずに成功することもありますが、やっぱりコミュ力オバケみたいな人がほとんどです。ヤクザみたいな業者とも平気で渡り合うし、初対面の近所の人から割と深いことまで聞き出すだけのトーク力があります。

立地

安く買えないにしても不動産なんて立地が最も重要です。どんなに設備が良い物件でも、ど田舎なら、そう簡単には売り手も借り手も現れませんし、不動産は空白期間が生まれると、それだけで税金、借金していれば金利で持っていかれるので損になります。

だから、私は不動産を買うなら都心に買え、と言うわけです。どんなに狭くても、古くても、何かしらの価値を見出す人がいるので、持て余すことは少ないです。特に人口が減ることが決定している日本ではそうすべきです。団塊世代が徐々に減ることで、市場が壊れるでしょう。

都心部の便利な駅まで歩いて二、三分なら、それだけで仕事中心の生活で、家には寝に帰るだけの人に需要があります。常に遊び歩いていて家に居ない人も同じですね。不動産そのものは価値がなくとも、周辺環境が価値になるってことです。

沿岸部の倉庫、工場を潰してタワマン作っても、あんまり周辺環境は良いとは言えず、イメージとブランドを重視して買うんでしょうけど、元々は住宅じゃないんだから、色んな不便があるので、将来的に持て余す可能性は高いです。それでも、田舎よりはマシですけど。

時間

ともかく、その場所に自分が住むなら不動産投資はそんなに危険でもなく「家賃より安い」というのはあながち嘘でもありません。ただし、家族の人数が変わって必要面積が変わったり、転職、転勤でその場を離れると、立地が悪いと貸せない、売れない、となります。

地主不動産投資家が強いのはその場所にいる理由があるし、キャッシュリッチなので、待っていられる為、かなり危険な買値、立地も時間が解決してくれることがあるからです。インフラしたり、開発が始まったりして、風が吹くことも少なくありません。

株も同じですけど、本当に話にならない案件はありますが、基本的にその国が成長していれば、そのうちどうにかなることはあります。塩漬けしていても、好景気になってきたり、経営者が変わったりして、良くなることの方が多いです。単に待てるのか?という話です。

こりゃ危ないなぁ、と思うのが、「家賃を払い続けても何も残らない」というだけの理由で、安易に不便な場所に不動産を購入することです。その家族には好都合なのかもしれないが、多く人には不便な不動産だと、ちょっとした環境の変化に耐えられないんですよね。

不意に転勤になり、借り手もなかなか見つからず、家賃を下げてようやく貸して、その借り手の属性も良くなくて、踏み倒しくらったり、嫌気が指して売りとばそうにも、税法上の理由で損失が拡大する為、売るに売れず、ローンだけは残っている、というパターンは見ますね。

まとめ

金融商品に嫌悪感があるような人ですら、不動産になると安易に買うんですよね。特に嫁が持ち家が欲しくてギャーギャーと喚き散らして、旦那が怒り狂う嫁の相手にするのが面倒になり、嫁のいいなりで不動産を買ってしまうなんて、本当に恐ろしいことだと思います。

アメリカみたいに国全体の人口が増え続ける国ならともかく、人口が減りゆく日本で安易に不動産を買えば、負けは確定していると言っても良いです。多かれ少なかれ人口が減るんだから、よほど便利な場所以外は価格が下がります。団塊が売りに出す郊外物件に圧迫されます。

買った人には失礼ですが、沿岸部、郊外のタワマンとかを買う人は情弱だなぁ、と思います。都市部で人口を増やすのは簡単です。元工場、駅前にタワマンを立てるだけです。でも、その為のインフラ整備はそう簡単には進みません。十年単位で開発されるんですよ。

シンガポールもタワマンの階数だけ増やして人口増加させた挙句、住民に学校が足らない、公共交通機関が足らない、病院は激混みとか、メチャクチャ不便になり、非難轟々になり、移民抑制したくらいです。

と言うわけで、日本で不動産を買う時はよく注意をしてください。

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