じゃあ、日本で不動産投資

日本で不動産投資するって、かなり分の悪い勝負だなぁ、と思います。

人口

基本的に人口オーナスに入った国で投資すること自体が危険であり、人口減で経済成長したケースは歴史上、一度もありません。今後、技術革新で歴史が破られる可能性がない、とは言いませんが、過去の例を見るとかなり危険と言わざるを得ません。

さらに言うと、日本は移民国家ではなく、言語も特殊で独立しているだけでなく、独自の商習慣、労働環境である為、外国人にとって魅力的な生活環境ではありません。かつてはその経済規模が魅力でしたが、それも相対的に萎んできています。

つまり、単なる順張りで勝てる可能性はほぼあり得ません。隙をついたり、ニッチを狙ったり、タイミングを見計らって張らないと勝てないわけです。広義の逆張りでないと勝てないわけですから、順張りである日本株インデックス投資、日本市場リートは日銀が買い支えているくらいです。

事実、株価インデックスが30年近く前の最高値を抜いてないのと同様に、不動産価格もバブル期を抜いていません。つまり、30年もの塩漬けをしても勝てない市場なのです。こんな衰退市場は世界で唯一であり、稀有の勝てない場と見做されています。

需給

日本の相続税は酷すぎます。都心部、郊外にまとまった土地を持っているだけで、相続者は売らないと相続税を払えません。よほど準備しないと用意できないくらい酷い税率です。そして、まとまった土地を一人では買えないので、分割されて醜い極小住宅が立ち並ぶ、と言うわけです。

バブル期前に不動産を相続、購入した層は70、80代になり、彼らの持っている不動産が市場になだれ込んでくるタイミングになってきています。子供世代は核家族化により、不動産を別に持っており、必要ないことが多いし、相続税、分与分を払ってまで自分のものにしません。

日本の他に例がないような酷い相続税法を根拠にして、相続税対策、と恐怖心を煽り、安易な不動産投資を煽る業者は横行してますから、ますます需要の乏しい郊外のアパートは増え続け、需給バランスは悪くなり続けます。

すでにアクセスの悪い郊外物件はタダ同然で投げ捨てられていますが、そろそろ都心部まで通勤するのに、一時間以上の物件は確実にダブついてくるだろうと思います。そうすると、連れ下がりで不人気地域の都心近郊物件も下がってくるでしょう。

買い手がいないんですよ。バブル期以降に成長した世代は長く続いた不景気により、現金がなく、経済移民の単純労働者が買うわけでもない。そうなると、ダブついて低所得者層がフルローンで買えるくらいまで下がらないと需給バランスが良くなりません。

東京沿岸部タワマンが危険なのは相続税対策で買った資本家が法律改正で撤退し、小金持った見栄張りサラリーマンが一通り買い、割安感で買っていた新興国のグレーマネーが利回りの悪さで見切りをつけてくる時期であり、並みのリーマンには買えません。

日本政府がお金をジャバジャバ使って膨らんできた価格が維持できない時期に来ており、一度下がりだすと、買い支える層が見当たらないので、並みのリーマンに買えるレベルまで落ちるまで止まらないでしょう。

デフレ

日本人が不動産を買いたがらないのはデフレだから、だと言えます。不動産はインフレに強く、金利以上の利回りが期待できるなら、キャピタルゲインを取れる可能性が高いので、自己使用不動産はリスクの低めな投資であるわけです。

常にインフレしている先進国、アメリカでは頭金、クレジットヒストリーがあれば、不動産を買うのが当たり前で、多少の無理はどうとでもなることが多いです。それが行き過ぎるとリーマンショックになりますけど、基本的には酷い無茶をしなきゃ、助かります。

アメリカで無茶がまかり通るのノンリコースローンなので、ローンが払えなくて物件さえ手放せば、ローン残額と評価額に差があっても借金を背負うことがないからです。さらに言うなら、無理なら無理で居直ってギリギリまでローンを払わず住み続け、他州に逃げてしまうことすら堂々とする国民性だからです。

日本の不動産で契約更改時に値上げすることなどごく少なく、ほとんどが減価償却分を値下げ交渉を迫られます。極一部の人気ある商業物件はともかく、郊外の賃貸住宅なんかは値下げしないと、築年数の古くなるほどに入居者に困ります。

よく言われるのは二巡目が終わった10年目以降に借り手が少なくなり、リノベーションしたり、設備を変えたりとまとまった再投資が必要になり、それでも借り手が付かなければ、赤字物件になります。そして、不動産は持っているだけで固定資産税が発生しますから泣きっ面に蜂、となりますね。

こういう状況だと、転居をする予定のない人が自己使用物件として買って、デフレの反動でキツメのインフレが来るのを待つくらいしか日本の不動産で安全に勝ちが見込める展開はありません。

転勤、転居の可能性があるのに日本で不動産を買うのはバカのすることであり、よほど運が良くないと赤字になります。そして、不動産の含み益など、何の意味もないことです。相対取引である為、評価額で売れるとは限らないし、税金、収入印紙代、仲介コミッションなど、様々に売買コストが加わります。

まとめ

こう言う観点からすると、転勤が伴う仕事はかなり割高なパッケージが付いてない限りはリスクでしかありません。転勤を伴う仕事であるなら賃貸住宅で暮らすのは必須条件であり、住宅補助は当然貰うべきです。そうでないなら、よほどのやり甲斐なり、将来性がないならすべきではありません。

更に終身雇用制度なんて保証されない時代に一人馬力で家計を支える必要があり、まともに経済力のない妻と離婚になれば、経済力のない元妻を養うことになります。そして、必要なくなった購入した自宅を手放せば、差額を借金で背負いますし、人生はメチャクチャになります。

家賃払うより、みんな買ってるから、かっこいいから、とかで、日本の不動産を買う人間は明らかに危険な勝負をする自殺志願者みたいなものであり、その勝負は運良く助かっても、その軽率さでいずれは危機に陥るだろうと思います。

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