じゃあ、災害と地価

台風19号が通過しました。ぬるり読者の皆さん、ご無事でしょうか? 被害があった方は気を落とさず、前向きに活動できることを祈ります。

さて、災害が起こると、被害は地価がほとんど反比例してくるな、と思います。歴史的に安全だから地価が高く、危険だから地価が低く抑えられるわけでほとんど例外がありません。

地盤

東京23区内は露骨ですが、荒川、隅田川の決壊が想定される下町地区は地価が安く抑えられる、決壊しても被害が抑えられる山手地区は高くなっています。これは江戸時代から権力、資産を持った人間から順番に安全な場所を選択し、何も持たない人間は危険な場所を選択するしかなかったということです。

地価とは歴史であり、それが災害発生することで再認識させられるわけです。そして、喉元過ぎれば熱さを忘れる、と同じことを繰り返すのが人間のサガでしょう。しばらくすると、安さに釣られて危ない安い地域に家を建てます。

単に地盤だけでなく、インフラも重要地域を守るために設計されていくため、東京では荒川の流れを変えて江戸川区に水を持っていくことで、荒川区、墨田区、足立区を守るように水路を変えていますし、非常時は水門で調整をしています。それでもダメなら旧市街を守る為に隅田川を放水させる計画をしています。

実際、千代田区、中央区、港区、文京区は山手であり、権力者の上屋敷があったという歴史があります。渋谷は駅あたりが文字通り谷のように窪んでいます。大雨になると、渋谷は水浸しになります。だから、渋谷村だったんですよ。

だから、不動産を持つなら歴史をしっかり学んでから踏み切るべきで、割安だからとリスクをはっきりと認識せず、飛びついてしまうと大損害になる可能性が高いでしょう。賃貸のようにダメならさっさと引っ越すことでリスクを切り離すことが出来ません。

新興

このブログで前々から川崎、武蔵小杉にタワマンを買う奴はバカだといい続けていきましたが、案の定、台風被害が出ましたね。多摩川所以ではなく、急激な住民増加に伴う排水インフラが間に合っておらず、災害で露呈しました。これは今回は無事だったベイエリアも同じことだろうと思います。

元々、人が住んでいなかった地域は何かがあります。武蔵小杉、二子玉川あたりは地盤が低いので水が溜まりやすいです。だから、江戸時代は農地ではあったが、人が住んでおらず、用地買収がしやすかった為、工場地帯になった場所です。そんなところに人が急激に集まれば、インフラが間に合わないのは当たり前だと思います。

新興住宅地ってマーケティングで煽って、煽って、売りつけて行くので地価はどんどん上がって行くが、インフラは整わず、武蔵小杉は駅に入ってから電車に乗るまでが一苦労すると言われますし、ベイエリアはモノレールに乗るしかなく、距離以上に移動に時間がかかります。もっと危険なのは地盤、下水道などの基礎インフラであり、災害対策なんですね。

何でもそうですが、広告に煽られて高い買い物をするのは馬鹿であり、高い買い物は自分の頭で考え、自分の目で見て、悩んで踏み切るものであり、少しでも違和感を感じるなら、その違和感が説明できるまで調査を止めるべきではありません。その意味では新興住宅地に家を買うのは、極めて綿密な調査が必要です。

地名ロンダリングには気をつけるべきです。元々、世田谷区奥沢は衾沢だったそうですが、過去の災害を名前を変えて誤魔化しているわけです。川崎市溝の口なんて、そのまんま危ない感じですね。タワマンなんてなんちゃって港区、中央区なんてのも多いですし、住所名でなく実績を気にすべきです。人が住んでなかったのには理由があります。

地方

大騒ぎした東京が大した被害なく、地方の福島、長野で一級河川の決壊で見るも無残になったのは当たり前といえば、当たり前だと思います。だって、災害対策のために使っている金額が違います。東京は仕分け対象になりかけたスーパー堤防、貯水システムがありますが、地方は最低限しか整備していません。

地方にもっとお金を使え!と喚く人がいますが、馬鹿言うな!と言い返したいです。民主主義が最大幸福を追求するものなら、最も人口密度の高い地域、経済力のある地域に集中投資すること、首都機能を充実して司令塔としての役目を果たせるように予算を取るのは当たり前すぎるほど当たり前です。

かつて、日本は「日本列島改造論」と言う土建事業のバラマキ政策を行いましたが、それは高度経済成長期だから出来たことであり、人口減少する、経済停滞する国でできることではありません。悪平等を求める人が多ければ、多いほど、国は衰退していきます。

日本列島改造論発起人、故田中角栄氏のお膝元、新潟は気味が悪いくらい道路が整っており、自動車で移動するとバイバス道路がびっくりするくらいスイスイ進むので隣にある高速道路が要らないくらいです。でも、それって無駄ですよね?新潟に大した産業なんてないし、そんなに大それたバイパス道路は要りますか?

まとめ

日本が災害大国であり、人口減少する衰退国家だとするなら、よほどの事情がないなら持ち家なんて要りません。一戸建てを買うのなら先祖代々の土地に建てるなり、旧市街地、昔ながらの住宅地に家を建てるべきでしょう。アパートはまだマシですが、タワマンのように金食い虫で、リスクの高いアパートを買うのはアホだと思います。

前々から言っていますが、今、田舎に住んでいる人はさっさと都市、都市圏に引っ越すべきです。特殊な理由でそこに利権があると言うなら別ですが、賃貸住宅で暮らしているサラリーマン家庭なら田舎に留まる理由が全くありません。

都市部に住んでもよほどのことがないなら賃貸住宅で十分です。特に東京は市街地が広いので、転勤、転職で勤務先が変わると、同じ東京でも通勤時間がえぐいことになりかねません。ただし、万が一ハイパーインフレが起こるリスクを考えて一定の現金を確保しておくべきです。インフレ兆候が見えた時に手頃な物件を買ってしまいましょう。

14+