じゃあ、民泊

記事リクエストを受け付けてませんが、行きがかり上、書くことになりました。相談は再開しましたが、記事リクエストは再開してないのでご注意下さい。

さて、民泊です。既に一般化したと言ってもいいくらい選択肢の一つとして当たり前になりましたが、その一方でトラブルも増えています。

規模

世界のホテル業界って、約50兆円くらいの規模だそうです。そして、ほぼ独占状態のAirbnbの評価額は約4兆円、世界最大のホテルグループのマリオットも同じ程度です。つまり、ろくに有形資産を持ってないのに、たんまりと不動産を持つ伝統あるホテルグループに10年程度で追いついてしまったのです。

そして、Airbnbはすでに競合を蹴落として寡占化して、すでに黒字を確保していますから、あとは完全にプラットフォームが確立したら、付帯サービスを付け足して黒字額を増やしていけば良いんですよ。つまり、Google、Facebookといった寡占状態のプラットフォームと同じだと言えます。

特に技術的に凄いことが必要ではなく、規模がメリットになる業界なので、似たようなサービスが乱立した後にAirbnbに集約されているので、ライバルは完全に新しいアプローチが出来ない限りはこのマーケットに食い込むことは出来ないでしょう。 Facebookに近いと思います。

Airbnbは同じユニコーンスタートアップのWeWorkと逆を行っています。ストックである不動産を持たず、長期リース契約もない、リスクを不動産オーナー、テナント、ユーザーに負わせて、手数料だけを取っているので、極めて健全な経営が維持できます。黒字で規模を拡大出来ているなら見切り上場に持ち込む意味もありません。

需要

世界全体が裕福になり、物が溢れるようになると、経験を求めるようになります。旅行は手軽な非日常体験であり、欧州では長い休暇を取って遠くに旅行するのは当たり前ですし、新興国の人は海外旅行を特別なこととして捉えています。

日本でも目に見えてアジア人観光客が増えましたが、従来の西欧、北米、オセアニアしか海外旅行に手が出ないということはなくなり、中国、インドという爆発的な人口を誇る国民が来ますし、東南アジア人もバカにならないくらいの人口がいますから、もう観光客は増える一方です。

日本でもホテルは足りていません。特に東京オリンピック、パラリンピックではホテルが足らないことは確定している為、トラブルが絶えない民泊を完全に規制出来ない事情があります。ホテル業界はさほどの政治力がない為、戦えないのもあるでしょうね。

つまり、ホテル、民宿を増やすのはそう簡単ではなく、既存の不動産を活用する手軽な民泊でないと、インバウンド需要を取り込めないので、面倒だけど、政府、地方自治体は許可するしかないのです。先取りして民泊特区になっている自治体もありますし、早い者勝ち、という意識もあるのでしょう。

そして、ブランド力のある都市、田舎に長期滞在したい、という人が増えたのも大きいでしょう。欧州では3週間連続休暇とか取る人がいますし、ITの普及でフリーランス、ノマドというどこでも仕事できる人が増えたので、短い契約で面白い経験をしたい、という需要が高まっているんですね。

そうなると、一通りの生活必需品が揃っている民泊は便利で、入居して、その日のうちにスーパーで買い物をすれば、自炊可能で、そこに住んでいるかのような自然な生活をすることができます。ホテル暮らしは便利ですが、普段の生活とは違う経験だから良いと言えるでしょう。

トラブル

民泊がトラブルにならないわけがありません。貸す方はブームになって参入してきた素人であり、運営ノウハウなんてまったくなく、準備不足、コミュニケーション不足で、借りる方と揉めることは日常茶飯事になりますし、静かに暮らしたい住人と旅の恥はかき捨ての旅行者では揉め事の嵐になるでしょう。

このトラブルを誰がどこまで管理できるのか?、という話です。Airbnbは単なるプラットフォーマーなので、責任は持ちません。トラブル回避の為の仕組み作りはしますが、具体的に積極的に介入はしません。そうなると、国、自治体、警察、不動産オーナー、管理会社が民泊をどう扱うのか?という話なので、各地で揉めるわけです。

多くの国で、自治体で民泊を禁止、制限してますし、それは当たり前だと思います。シンガポールはマンション、公団住まいがほとんどなので、集合住宅に旅行者が出たり入ったりすると治安上問題があり、一軒家、それに準ずるような建物に限定しますね。

民泊の大きなメリットの一つは広めのスペースを借りて、大勢で泊まれることであり、そうなると、4、5人家族が住むことを前提にしたアパートに10人、酷い場合は20人泊まることがあり、煩いし、とんでもないゴミが出ることになります。

本来のホームステイ、住人がいて、管理人としてゲストを迎えるならトラブルも少ないのですが、そうでない場合、鍵の受け渡しも上手くいかない、連絡が上手くいかない、合鍵を作られたり、犯罪に使われたりと、危険なことだらけです。

まとめ

私も民泊を経験したことがありますが、ホームステイ型は割と手入れが行き届いている分、なんか気を遣うので滞在を満喫することは出来ないな、と思いました。大して親しくない人の家に泊めてもらうことになったような感じですね。

サービスホテル型は安くてレベルの低いサービスアパートメントみたいな感じだと思いました。シーツすら洗ったか怪しいような感じでしたし、何もかもが一番安い物を揃えているので、ドヤにいるような気分になり、楽しくはなかったですね。

色んなトラブルで徐々に行き着くところにいく、というサービスであり、完璧主義で、前例主義の日本人にはあんまり向いていないんじゃないかな?と思います。事実、日本では中国人が副業で闇民泊をしていたことが摘発、ルール決めに繋がったようですし、後手後手だな、と思います。

15+

投稿者: シン

思いついたことを記事にして、コメントをもらって、議論するのが楽しくてブログをやっています。

「じゃあ、民泊」への6件のフィードバック

  1. サービスホテル型は、キャンプ気分で大勢で泊まるには良いなと思いました。
    学友の結婚式に参加するために、男数人で雑魚寝したのは、良い思い出です。

    女子大生?の1Kに泊まってしまった時は、悪い事をしているような気持ちになり、落ち着きませんでした。
    トイレにまで貸し主とその女友達?の写真を貼るのは、おっさんには理解不能です。

    制限されてからは物件が一気に減ってしまったので、最近はログインすらしていません。

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  2. 今までバンコク、香港、大阪、東京でAirbnbを利用しました。東京以外では特にトラブルもなくまぁ満足でしたが、東京ではトラブルで結構疲れました。皆様の参考になればと思い紹介します。

    予約していたアパートで事前にもらっていたマニュアル通りにチェックインできなかったり、また、紹介分に書いてあった部屋の設備が不足していたりで、Airbnbに表示されていたオーナーの電話番号に連絡して急いで対応するよう依頼したのですが、電話に出たオーナーと言われる人は中国人らしく、日本語が不自由で英語での会話を提案するも無理とのこと。(Airbnbでは対応言語として日本語、英語、中国語と表示あり)部屋の設備不足についてAirbnbとの相違を指摘しても、Airbnbに表示してある日本語の紹介文は見たことがないとのことで、乱暴な口ぶりで部屋の管理はお金を払って全て管理代行会社に任せてあるのでそちらに連絡してくれとのこと。チェックインマニュアルにあった管理代行会社と思われる電話番号に連絡するも応答なし。やむなくAirbnbのヘルプ先電話に連絡して事の次第を説明し対応を依頼。1時間後くらいたってからAirbnbと管理代行会社から連絡があり対応してくれることになって何とか収束しました。

    後でネットで調べてみると、管理代行会社といわれるところが又貸し可能な物件を紹介して、賃貸契約した名ばかりオーナーがAirbnbで又貸しした場合に想定される宿泊料収入と管理代行費用を表示して、元手なしで収入が得られるというビジネスモデルを堂々と宣伝しているのが見つかりました。宿泊料収入が想定通りに入ってこない場合、リスクを負うのは賃貸契約人だけで、オーナーと管理代行会社はまったくリスクを負いません。銀行によるシェアハウスオーナーへの過大貸し付けと同じような匂いがします。今回のトラブルは、中国人がこの名ばかりオーナーとなって中国人観光客をメインターゲットにAirbnbでビジネスしているのを知らずに利用したためでした。

    Airbnbには、後日メールでことの次第を連絡し、このような名ばかりオーナーも許しているのかと質問しましたが、迷惑をかけたとの回答だけでした。これまで他の物件のオーナーとはすべて英語でのコミュニケーションで問題はなかったので、今後も条件が合えばAirbnbを利用しようと思いますが、日本でオーナーの対応言語に中国語が含まれている物件は除外することにしました。

    11+
    1. MDCSさん

      私も、今回初めてバンクーバーでAirbnbを利用してみました。感想は値段
      からすれば、良かったと思います。(1泊 ¥6,500程度 フルキッチン・
      洗濯機付)こんな値段でダウンタウン近郊で泊まれるホテルはありませんから。
      オーナーとは顔を会わせることはなく、セルフチェックインでした。分からない
      ことがあれば電話するようにとの事でしたが、英語が出来ないので質問のしよう
      がありませんし、simはヨーロッパ・アメリカ仕様で、カナダは除外でした。
      次回利用するときは、オーナーが住んでいる物件の方が良いかなと思いました。

      名ばかりオーナーがいるなんて、はじめて知りました。さすが中国人ですね
      儲かる事ならなんにでも、手を出す・・・恐れ入りました。やはり評価で
      オーナーが、スーパーホストとなっている物件を選んだほうが無難ですかね。

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      1. 今回トラブルになった物件は、役所の民泊許可番号がAirbnbにも実際の物件のドアにも表示されていて、かつスーパーホストとなっているものでした。

        チェックイン時のトラブルなど急いで対応してもらう必要がなければ、電話ではなくAirbnbのメールを介してのやり取りだけで済みます。名ばかりオーナーはまったく何もしないで、ゲストの宿泊予約対応からメールでのやり取り、宿泊前後の準備・清掃などすべてを管理代行会社が行っていますので、そつの無い対応でスーパーホストと認定されることもあるのでしょう。

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  3. 近所に民泊をしているマンションがあるのですが、客層が主に中国人です。
    ゴミ出しの期日を守らない(まぁ、滞在する日が決まってるからゴミ出しの曜日に出せないんでしょうけど)のでゴミ置場がえらいことになっている、スーツケースをガラガラさせてるししゃべり声がうるさいなど、とても同じマンションには住めないなぁと思いながら通っています。

    住むなら、絶対に民泊禁止のマンションにしようと思ったのでした。

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  4. 法規制が厳しくなる前に試しに所有してるワンル―ムマンションを使って民泊やってましたので少しご紹介します。

    立地は某空港から近く、用途地域は一中高な上に近くに公共施設があるため都計法や旅館業法の関係上、近隣に競合相手となるホテルや民宿がない地域です。

    間取りは20㎡のユニットバスのワンル―ムで、民泊やる前は家賃60,000円で賃貸に出してました。
    毎月の支払いはロ―ン返済48,000円、修繕積立費4,000円、住居管理費3,000円、入居者管理費2,000円でしたので、利益は約3,000円程度。

    民泊では1泊5,000円の宿泊費でほぼ毎日客付けできてました。(月1で必ず大掃除日を設けてました)
    月の売上は5,000円×約28日=140,000円
    そこから上記のロ―ン返済48,000円、修繕積立費4,000円、住居管理費3,000円、その他知人の個人事業主が経営する委託業者にオトモダチ価格で50,000円、水道光熱費5,000円を支払ってたので、毎月大体30,000円程度の稼ぎです。(賃貸をやめたので、入居者管理費2,000円は支払わなくても大丈夫になりました。)
    ちなみに委託業務でやってもらってるのは客付け、会計、鍵の管理、電話対応、室内清掃、消耗品の補充です。
    自分で全てやるというなら、委託業者の依頼は必要ありませんが、自分はめんどくさがり屋の上に英検5級なので依頼してました。

    コンセプトは『カプセルホテルに泊まるならウチ来ない』でしたので、家具もテレビ、ベット、小冷蔵庫くらいしか設置していない簡素なものでした。また家具は全て中古で揃えたので初期費用も数万円程度に抑えてました。

    客層のタ―ゲットは、深夜便や早朝便に搭乗したい人向けですので、基本的に空港近くに前乗りしときたい出帰国者が一日だけ(下手したら仮眠に数時間程度)利用する感じです。
    ですので、家具を持ち逃げされる、ゴミとかで室内が異様に汚される、室内の生活臭が凄かったとかはなかったです。

    また、民泊やる前に事前にオ―ナ―会議とかで、他のオ―ナ―さんたちから承諾を得ていたためなのか、特に同棟マンションの入居者さんから苦情とかも出なかったです。

    他の民泊との差別化としては、室内にお土産用のカタログを多数置いてまして、宿泊者がカタログを見てお土産を購入した場合、お土産屋から売上の一部が私に入金されるシステムを作りました。
    お土産を買い忘れた外国人が最後に高価なモノをバカ買いしていくこともありましたので、ラッキ―パンチで宿泊費よりもこちらの方の収入のが高いこともありました。

    結局、お土産屋との提携しかできませんでしたが、色々なジャンルの店舗と提携して、宿泊客がお金を使ったら売上の一部が入金されるシステムとかを拡充できてたらビジネスとして面白かったと思います。

    マンションから地元商店街までは多少距離があるので、現実的ではありませんでしたが、地元商店街と上手いこと提携して、宿泊客が商店街にお金を落とす流れを作れてたら地域活性化にも貢献できてwin-winになってたと思います。

    やってみてわかったことは、間の委託業者がまともなら、決してバカ稼ぎはできないけどカタいビジネスではあると思います。バカ稼ぎしたいなら、部屋数を増やして単純に物量で攻めるか、自分のように宿泊以外のサ―ビスを作って上手く絡めていくかです。
    繰り返しになりますが、気を付けるべき点は間に入ってる委託業者の誠実さと透明性です。これを見誤ると無駄にピンパネされたり、後出しジャンケンでよくわからない費用を多々請求されたりします。

    法規制が厳しくなって、室内占有面積が25㎡以上じゃないと駄目とか、一回の宿泊で最低でも2泊3日以上させないと駄目とか色々と縛りが出てきたため撤退しました。

    今ではある程度ノウハウが蓄積できてるので、民泊やりたい人に対してコンサルしてコ―チング収益に軸を変えました。

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