しゃあ、不動産投資-2

不意に不動産投資について書きたくなったので、再度書きます。

買値

当たり前なんですけど、どんな不動産だろうが、安く買えてりゃ、儲かります。不動産に限らず、どんな投資も同じことです。安く買うことが至上命題ですが、それが難しいから、あのバフェット氏ですら、「安く買わなくても良い。良い会社を適正な価格で買えば良い」というわけです。

本当に割安な案件ならプロである不動産業者が自社物件にしますよ。何かしらの事情で自分で買えなきゃ、友達に話を持って行くわけで、第三者に持って行く時点で大した旨味なんてないんです。そんなの当たり前でしょう?

だから、多くの専業の不動産投資家は泥臭く不動産業者達と付き合ってます。コミュ障には不動産投資家は出来ません。営業の会社で天下取れるくらいの人でないとダメでしょうね。飲み、ゴルフ、麻雀とかベタベタな付き合いを好む人も多いですから、そういうのがダメな人はやらない方が良いと思います。

女性不動産投資家なんかはその辺のベタベタの付き合いをせずに成功することもありますが、やっぱりコミュ力オバケみたいな人がほとんどです。ヤクザみたいな業者とも平気で渡り合うし、初対面の近所の人から割と深いことまで聞き出すだけのトーク力があります。

立地

安く買えないにしても不動産なんて立地が最も重要です。どんなに設備が良い物件でも、ど田舎なら、そう簡単には売り手も借り手も現れませんし、不動産は空白期間が生まれると、それだけで税金、借金していれば金利で持っていかれるので損になります。

だから、私は不動産を買うなら都心に買え、と言うわけです。どんなに狭くても、古くても、何かしらの価値を見出す人がいるので、持て余すことは少ないです。特に人口が減ることが決定している日本ではそうすべきです。団塊世代が徐々に減ることで、市場が壊れるでしょう。

都心部の便利な駅まで歩いて二、三分なら、それだけで仕事中心の生活で、家には寝に帰るだけの人に需要があります。常に遊び歩いていて家に居ない人も同じですね。不動産そのものは価値がなくとも、周辺環境が価値になるってことです。

沿岸部の倉庫、工場を潰してタワマン作っても、あんまり周辺環境は良いとは言えず、イメージとブランドを重視して買うんでしょうけど、元々は住宅じゃないんだから、色んな不便があるので、将来的に持て余す可能性は高いです。それでも、田舎よりはマシですけど。

時間

ともかく、その場所に自分が住むなら不動産投資はそんなに危険でもなく「家賃より安い」というのはあながち嘘でもありません。ただし、家族の人数が変わって必要面積が変わったり、転職、転勤でその場を離れると、立地が悪いと貸せない、売れない、となります。

地主不動産投資家が強いのはその場所にいる理由があるし、キャッシュリッチなので、待っていられる為、かなり危険な買値、立地も時間が解決してくれることがあるからです。インフラしたり、開発が始まったりして、風が吹くことも少なくありません。

株も同じですけど、本当に話にならない案件はありますが、基本的にその国が成長していれば、そのうちどうにかなることはあります。塩漬けしていても、好景気になってきたり、経営者が変わったりして、良くなることの方が多いです。単に待てるのか?という話です。

こりゃ危ないなぁ、と思うのが、「家賃を払い続けても何も残らない」というだけの理由で、安易に不便な場所に不動産を購入することです。その家族には好都合なのかもしれないが、多く人には不便な不動産だと、ちょっとした環境の変化に耐えられないんですよね。

不意に転勤になり、借り手もなかなか見つからず、家賃を下げてようやく貸して、その借り手の属性も良くなくて、踏み倒しくらったり、嫌気が指して売りとばそうにも、税法上の理由で損失が拡大する為、売るに売れず、ローンだけは残っている、というパターンは見ますね。

まとめ

金融商品に嫌悪感があるような人ですら、不動産になると安易に買うんですよね。特に嫁が持ち家が欲しくてギャーギャーと喚き散らして、旦那が怒り狂う嫁の相手にするのが面倒になり、嫁のいいなりで不動産を買ってしまうなんて、本当に恐ろしいことだと思います。

アメリカみたいに国全体の人口が増え続ける国ならともかく、人口が減りゆく日本で安易に不動産を買えば、負けは確定していると言っても良いです。多かれ少なかれ人口が減るんだから、よほど便利な場所以外は価格が下がります。団塊が売りに出す郊外物件に圧迫されます。

買った人には失礼ですが、沿岸部、郊外のタワマンとかを買う人は情弱だなぁ、と思います。都市部で人口を増やすのは簡単です。元工場、駅前にタワマンを立てるだけです。でも、その為のインフラ整備はそう簡単には進みません。十年単位で開発されるんですよ。

シンガポールもタワマンの階数だけ増やして人口増加させた挙句、住民に学校が足らない、公共交通機関が足らない、病院は激混みとか、メチャクチャ不便になり、非難轟々になり、移民抑制したくらいです。

と言うわけで、日本で不動産を買う時はよく注意をしてください。

9+

投稿者: シン

思いついたことを記事にして、コメントをもらって、議論するのが楽しくてブログをやっています。

「しゃあ、不動産投資-2」への24件のフィードバック

  1. タワマン買う人たちは年収3000万超えてアベノミクスでボーナスが2000万近くある人たちばかりなので節税目的だと思いますよ、日本は今世界一豊かな国で誰でも年収800万くらいは稼げる国ですからね

    0

  2. これを言うといつも「貧乏人のひがみ!」という反応が返ってくるので楽しいですが、沿岸部、郊外のタワマンについては、記事の通りの感想しか抱けません。近くに総合病院等あればいくらか便利だとは思います。
    多○団地というカッコウの先例、ケーススタディがあるのに、「ミツイ(仮名)に住んでいます」と言ってみたくなるのが人情なんでしょうか…。上に高い分だけ、将来必ず来る建て替えなどはどうなるんでしょうか。中国人富裕層()が何とかしてくれるから平気なんでしょうか。
    半ばゲットー化しつつある郊外のURなどは(駅を降りたら既に日常会話が日本語ではない)非常に今の日本らしくて、色々考えてしまいます。
    不動産投資の基本的な心構えについて提示していただき、大変有意義だと思いました。ありがとうございます。

    0

    1. タワマンは地権者が多すぎる、メンテナンスに費用がかかり過ぎるので、時間が経つほど面倒になって来ます。周辺のインフラが整う頃には建て替えが必要になり、アメリカみたいに爆破して取り壊しも出来ないので、解体だけでもとんでもない費用がかかるでしょう。そして、新しく建てると、また買った時と同程度の資金が必要になります。一人当たりの土地の権利はないも同然で、その費用負担が出来ない人が過半数超えると、どうにも出来なくなります。

      低層マンションなら、高さを倍にすることで半分は売り出すことも出来るので、後々選択肢が増えますね。

      シン

      2+

  3. 日本に限らず、どの国でも不動産投資をするときは注意すべきです。
    アメリカなんかも、10年前にサブプライム問題で大変なことになりましたし。

    日本で不動産を買って失敗してもそこに死ぬまで住み続ければいいですが、海外だとどういった物件に価値があるのか、どのエリアが人気があるのか普通の日本人には分かりませんし、外国で失業したりホームシックにかかって日本に帰る際に叩き売ることも充分想定され、そうなったら当然ながら大損です。

    日本国内でも知らない場所で不動産投資をするのはリスクが高いですから、外国だと尚更です。

    3+

    1. アメリカのサブプライムは別問題です。本人の支払い能力があるならアメリカはインフレしているし、人口が増えるので長期的には価値が上がっていきます。日本ではこの手法は無理です。

      アメリカ、サブプライムの時は投資銀行が目先の利鞘を稼ぐ為にデリバティブ商品を組んで、明らかに無理な人に貸し出してしまったことです。日本でも40過ぎのオッサンに35年ローンとかで貸してしまっているケースがあり、それはサブプライムと変わらないと思います。

      アメリカよりも日本の方が明らかに不動産投資は危険なので気をつけるべきですね。

      シン

      1+

      1. 明らかと言われますが、根拠がないんですよね。
        外国の不動産投資は制度も違いますし、取引慣行も管理方法も全然違います。
        そして、そこに長い間住んでない限り、どこの土地に人気があるか、これから人気が出るか分かりません。
        USリートのように多数の不動産に投資する金融商品を買うのはいいですが、個別の不動産投資は危険すぎます。
        不動産取引のように大金が動くところは魑魅魍魎が蠢く世界であり、暴力団やマフィアが絡むことも多いので、下手に外国人が手を出すと食い物にされます。

        2+

        1. 完全に明らかですよ。どんな投資も市場全体が拡大していれば、資金力、忍耐力さえあれば勝てますが、市場全体が縮小していれば、かなり上手くやらないと勝てません。これは鉄則であり、反論の余地がありません。

          ただ、でらさんがおっしゃるようによく知らない国、場所の不動産を買うのはどこであっても勧めません。現地に住んでない人がアメリカの不動産に期待しているならUSリートを買うのが無難です。

          シン

          4+

          1. 多くの日本人にとって日本の不動産は投資対象でなく、そこに住むものです。
            住むとなったら数十年単位になりますので、その頃に地価がどうなるかははっきり言って分かりません。その証拠に、この1年の住宅地上昇率トップは北海道と沖縄の一部の地域です。東京でも大阪でもないです。

            シンさんは仕事に関しては自分の好きなことを貫くのに憧れると言ってましたが、住む場所も同じで、自分の好きな場所に住み続け、そこで骨を埋めるのが私の理想ですね。
            7大都市圏であれば少なくとも私が死ぬまではなくなることがないでしょうし、東京圏でも埼玉や千葉に住むよりは仙台駅5キロ圏内に住んだ方が豊かな人生を送れそうです。

            2+

          2. >多くの日本人にとって日本の不動産は投資対象でなく、そこに住むものです。

            この意識を本文に書いていて、自分で住むにしても投資であることを忘れて、感情を最優先にさせると、ほんの少し計画が狂っただけで、人生計画に大きなダメージを与えかねません。あくまで、投資と捉えて、プラスになるようにすべきです。

            >住むとなったら数十年単位になりますので、その頃に地価がどうなるかははっきり言って分かりません。

            いきなり移民を無制限に受け入れるのなら話は別ですが、今のルールで移民を受け入れるなら、日本人の人口減少は確実です。つまり、局地的には価値が上がるかもしれませんが、大局としては下がることは確定的です。だから、よく考えて上がる可能性の高い場所に投資しないと、危ないよ、と言うことです。

            >住む場所も同じで、自分の好きな場所に住み続け、そこで骨を埋めるのが私の理想ですね。

            そこに仕事があればいいんですけど、現段階では首都圏に仕事が集中し、健闘する中京、その他の仕事がない地区、となってます。これがリモートワークで変わらないかな?と思います。でらさんがおっしゃるように、仙台駅からすぐそこに住んで、収入を確保できるなら、通勤地獄に耐えながら千葉、埼玉に住んで、都心に毎日行く生活よりも質が高い生活が出来ると思います。

            アメリカでリモートワークが進んで来ているので、日本も徐々に追随するだろうとは思いますが、日本の労働環境はなかなか変わらず、根性論から抜け出せないのを見ると、どうなのかな?とも思います。

            シン

            4+

          3. >自分で住むにしても投資であることを忘れて
            → 賃貸にして住めば投資ではなくなりますし、職場近くの家を買うのも必要経費のようなものです。また、親から相続した生家の原価なんて計りようもないですし、地縁というお金に換算できない価値もあります。

            >現段階では首都圏に仕事が集中し、健闘する中京、その他の仕事がない地区、となってます。
            → 都道府県別の有効求人倍率を見ればわかりますが、どこも1を大きく超えており、正社員に限っても1を超えているところも多いので、明らかな間違いです。
            最近は人手不足に悩む地方が労働力として外国人の受け入れを始めているくらいですから。

            1+

          4. >→ 賃貸にして住めば投資ではなくなりますし、職場近くの家を買うのも必要経費のようなものです。また、親から相続した生家の原価なんて計りようもないですし、地縁というお金に換算できない価値もあります。

            買わないなら単なる費用なので、さほどのリスクはないですよ。インフレ、不動産価格の暴騰はリスクですが、その可能性は日本にはほとんどありません。別の話になってます。

            → 都道府県別の有効求人倍率を見ればわかりますが、どこも1を大きく超えており、正社員に限っても1を超えているところも多いので、明らかな間違いです。

            何度もでらさんに同じことを言ってますが、地方で人手が足らないのは待遇が悪いからです。都市部では当たり前の待遇さえ用意出来ないのに人手不足だとか言うのは努力不足です。年間休日が100日切ってるとか、サービス残業てんこ盛り、とか当たり前の企業で誰が働きたいんですか?景気が良くなって条件は良くなって来てますが、地方では馬鹿にしたような求人だらけですよ。そうじゃなきゃ、若者が逃げ出さないでしょう?市場の原理です。

            IT関係ですら、ある程度以上のソフトウェアエンジニアになると、東京以外に技術に見合った待遇を用意してくれるところがないのが現状で、リモートワークが進まないと、地元に残るに残らないんですよね。ふざけた仕事でも正社員ならいいの?とはなりません。

            シン

            2+

          5. >地方で人手が足らないのは待遇が悪いからです。
            → それならハローワークに行ってみてください。東京と地方のハローワークの求人票を比べたら、待遇の差は物価差程度しかないのが分かるでしょう。シンさんは東京にはハローワークにない好待遇の求人があるとおっしゃるかもしれませんが、それはエリートや高度専門職向けの待遇であり、都市部のエリートと地方の一般人を比較するという話のすり替えを行っているわけです。

            確かに、文系エリート向けの求人は東京に多いですが、彼らは総合職として転勤が当たり前ですし、場合によっては海外に派遣されることもあります。一方、理系エリートである医者は当然ながら全国に散らばっていますし、研究者も田舎にある研究機関(例:日立市にある日立研究所)に勤務することが多いです。

            東京一極集中はあと10年は続くでしょうが、それ以降も続くかは誰にもわかりません。また、首都圏直下型地震は近いうちに確実に来ますし、人口がここまで集中すると災害やテロに弱くなります。移民・難民が押し寄せて都心部がスラム化するかもしれませんし、今後数十年先もこれが続くと言い切れるシンさんの神経が信じられません。

            3+

          6. だから、根本的に地方には産業がなくて雇用がないって言う話ですよ。競争が働かないから酷い条件が跋扈します。こんな当たり前のことを否定しても仕方ないのでは?

            豊田、日立など、例外的なケースを持ち出されても困りますよ。それに豊田は中京圏、日立は広い意味で首都圏であり、マジの地方とは違います。交通の便が悪い裏日本に本社、研究所がある企業など、ほとんどありません。地方である程度の仕事があるのは表側だけです。

            でらさんが東京、首都圏に嫌な思い出があるのはアリアリと伝わってきますし、私自身も別に東京好きではありませんが、仕事を見つける、という意味で種類、量、待遇が最もいいのは否定できません。ただし、東京でなくても出来ることなら、同じことを地方都市でした方が生活の質が高くなる、とは思います。

            >東京一極集中はあと10年は続くでしょうが、それ以降も続くかは誰にもわかりません。また、首都圏直下型地震は近いうちに確実に来ますし、人口がここまで集中すると災害やテロに弱くなります。移民・難民が押し寄せて都心部がスラム化するかもしれませんし、今後数十年先もこれが続くと言い切れるシンさんの神経が信じられません。

            だから、リモートワークを地方都市ですることが東京一極集中を解消する答えになるかもしれない、と言っているでしょう?ただし、現状は毎日定時の出社の義務がない、在宅で仕事が成り立つIT職ですら、リモートワークが急速に進んでいるわけではなく、首都圏に住むのが採用条件であることがほとんどです。

            このまま東京一極集中が続くと断言はしてませんよ。今の状態で東京が何かしらの理由で壊滅したら世界が北斗の拳時代に突入するでしょうから考えるだけ無駄です。

            シン

            4+

  4. 戦後、東京に出てきてた一部の金の卵は、開発の進んでいない下町の端くれでドカチン丁稚をし、その後資材置き場・町工場等を所有し、気がつけばバブル期には地主階級になってましたね。もう現業で儲からなければ土地をアパマン経営もしくは売却して悠々自適な生活をしてます。当時のエリート大卒リーマン家庭より確実に良い老後をおくってますよ。ブランド力や肩書きではマネタイズ出来ないのが現実ですね。タワマンはUR団地群より修繕の面で、より不良債権化するでしょう。

    0

    1. 自営業者の有利な点は事業、住宅を一体化可能なので、都心に不動産を持つことが可能です。そうなると、事業がうまく行かなくとも、不動産を売ることで逃げ切れる可能性があります。

      サラリーマンが郊外に一戸建てを買っても、長い通勤時間に耐え、定年退職する頃には無価値同然になりかねないので不利です。

      シン

      3+

  5. >>当たり前なんですけど、どんな不動産だろうが、安く買えてりゃ、儲かります。

    本当にそうなんですよね。バブルが崩壊して、しばらく経ちいつ頃だったかはよく覚えてないんですが、
    景気の一番悪かった時期だったと思います。1997~2000くらいだったでしょうか。
    自由が丘を歩いていて、不動産屋をのぞいてみたんですが、マンションの価格がすごく安かった記憶があります。

    >>本当に割安な案件ならプロである不動産業者が自社物件にしますよ。

    全くその通りなんですが、私たちが直接投資として不動産を購入すると
    仮定すると、株と同じで、やっぱり買う時期だと思います。
    これも株と同じでいつまで下がり続けるかわからないということで、この時は
    なかなか手が出せないんですが、あとで考えてみると、あの時が下値だったんだなと分かります。
    私たちが暴落時に株を購入するにしても、安いからと言って買える度胸のある人は、あまりいないと思います。
    普段から、暴落時に、安い時に、買おうと思い続け、じっとその時を待つという気持ちでないと、暴落時に
    安くなった株でも不動産でも買えるものではないです。
    平常相場時は、暴落時に買える信念を培う時だと思います。

    0

    1. そうですね。暴落している時に資金繰り出来るか、勇気があるか、は安く買うコツですが、そう簡単ではありませんね。

      シン

      0

      1. この記事は読み返すほど、今から住宅の購入を検討しようとしている人にとっては、最高の記事だと思います。

        >>不動産そのものは価値がなくとも、周辺環境が価値になるってことです。

        本当に的を射た言葉だと思います。

        1+

  6. オーナーから一括借り上げのサブリースでシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが破産しましたね。

    8%の利回り保証を謳ってオーナーを集めていたようですが、運営会社が破産してしまっては何の保障もなくなります。
    家賃収入が止まってもローンの返済は止まりませんので、オーナーは一気に困窮してしまいます。

    投資をかじったことがある人なら不動産投資に詳しくなくとも、8%の利回り保証と聞いただけで、怪しいと思うものですが、
    オーナーの多くは普通の会社員が多かったようで、投資に無知だったのだろうと思います。
    本当にそんな儲かるビジネスがあるのであれば、個人投資家を集めず、金融機関が一括で融資するはずです。

    しかし、一括借り上げのサブリースと言うと、リスクの多くを情弱オーナーに押し付け、運営会社が長期期間生き血を啜るようなビジネスモデルという印象を持っていますが、
    かぼちゃの馬車の場合、空室率が高く、運転資金が回らず短期間で破綻してしまっています。

    真偽はわかりませんが、シェアハウスの建築費の価格を高く設定し、裏で建築会社からキックバックを受け取り、始めから破綻前提のスキームと言われているようです。

    フリーローンで貸し出していたスルガ銀行も、オーバーローンの不正融資に関わっていた可能性があり、軒並み株価が下落していますね。

    この先、オーナーはシェアハウス用物件を損を覚悟で売却するか、別の運営会社に低い利回りで委託するかなど決断が迫られるわけですが、
    儲かることばかり考えていて、損は想定外と思いますので、正しい判断ができるのか疑問です。

    借金して投資することが如何にリスクが高いかという教訓ですね。

    2+

    1. 元本保証で8パーセントを出せるなら金融機関が独占するに決まってるでしょう?と言いたくなりますね。タダみたいな金利で預金を集めて放り込むだけで、ガツガツ儲かって笑いが止まりません。そんなこともわからないなら複雑な金融商品を買うな!と言いたいです。情弱そのものですね。

      シン

      2+

    2. 8%ならまだいい方で、利回り20,30%に騙される情弱もいます。
      売り文句は、オフショア、発展途上国、不労所得、これからは仮想通貨、成功報酬型、自由になろう(笑)ですw
      海外の運用は利率が高いけど国内の証券会社の利権を守るために、国内の証券会社では買えない。だから海外の証券会社に突っ込めば必ず儲かる!最悪でも利回り5%はいく。などといったそれっぽいロジックで取り込んでいきます。

      事実、彼らは羽振りがいいんですよね。投資で儲けてるように見せかけてるから。
      成功報酬型と言われれば信用できそうなものですが、負けた時のリスクは客持ちで危険度の高い投機対象にぶち込み、勝ったらそのうちいくらかをもらうというシステムでは負けはないんですよね。

      そのような詐欺みたいな投資顧問会社は、丸の内や梅田にバーチャルオフィスを構え、情弱をしゃぶり続けています…

      0

  7. >>沿岸部の倉庫、工場を潰してタワマン作っても、あんまり周辺環境は良いとは言えず、イメージとブランドを重視して買うんでしょうけど、元々は住宅じゃないんだから、色んな不便があるので、将来的に持て余す可能性は高いです。
    →東日本大震災時の浦安や幕張を想起してしまいました。それまではブランドイメージが強く、値段の高かったのですが震災による液状化現象で建屋が傾斜し、資産価値が大きく低下してしまいました。災害時の地盤の脆弱性の点からも沿岸部のマンションはお勧めできません。昔からの住宅地域にはそれなりの理由(地盤の強さなど)があるのだと思います。

    0

    1. 元々、人が住んでなかった場所には理由があり、何か大きな災害があった時に改めて思い知らされることが多いです。タワマンが耐震に優れて、大地震でも倒壊しなくても、電気が止まれば、登り降りすら困難になります。

      また、高層マンションの精神的悪影響を指摘する人もいますが、人間は平屋、せいぜい数階程度の高さにしか居住空間を持ったことがなく、何十階レベルに居住空間を持ったのはごく最近の話なので、長い目で見て弊害があってもおかしくはないと思います。

      シン

      1+

  8. 仕事で、主に住宅向けの土地を扱っている不動産屋と話して
    興味深い話を聞いたので書き込ませて頂きます。

    住宅向けの土地を売るのは、
    殆ど詐欺みたいのものだと言っていました。
    少子化で空き家が増えて住宅向けの土地は余り出しているし、
    このままではいずれ過疎化して、生活インフラの維持が
    困難になると予想されている住宅用地さえ多くあり、
    今、広告を出して売っているような土地を買うと、
    20年後にはその土地の価値はほぼゼロになり、
    価値のなくなった土地のローンを何十年も払い続けることになる、と。

    ところが、それでもマイホームのために土地を買う家族は未だに一定数います。
    そうした家を売るための鉄則は「妻をその気にさせる」だそうです。
    夫は漠然と一戸建てが欲しいと思っていても、
    なかなか数千万円の買い物を数十年のローンでする決断が
    つかないことが多いそうです。
    ところが、妻が一戸建てマイホームに住みたい、と思い込むと、
    一気に夫を説得し、買ってしまうことが多いのだそうです。
    しかも、共働きで妻にも一定の稼ぎがあり、
    ローン返済能力が高いと思われる夫婦よりも、
    妻が専業主婦、又はパート程度の稼ぎで、
    自前の経済力がない妻のいる夫婦に限って、
    無理なローンを組んで高額物件を買ってくれるのだそうです。
    何とも奇怪な話です。

    1+

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