じゃあ、不動産投資-3

不動産投資の第三弾を書きたいと思います。選ぶポイントについてです。

ブランド

多くの人は自分の評価ではなく、他人の評価を気にするので、不動産におけるブランド地名というのは重要です。多くの場合、若い女性がブランドを気にするから、その女性にモテたい男性も気にする、という循環が多いのでしょう。

これは半々で、ブランドが信用になることもあり、一度跳ねると一気に駆け上がるのもブランドですし、市場が悪くなっても値崩れもしづらいことはあります。その分だけ、ブランド料が入っているので、割高に買うことになります。

しかし、ブランドだからと言って便利ではないこともありますし、諸条件揃わないと不便なこともザラです。公共交通機関で移動しない、お手伝いさんがいる、という条件で地盤の良い場所に住むお金持ちもいますね。芦屋の六麓荘なんかが典型例だと思います。何もないところに豪邸が並びます。

ブランド料を払うというのは高掴みして、それがさらに跳ね上がる確信がないとダメなので、コスパ重視なら、他の地方に住んでいる人は知らない、同じ都市圏に住んでいても、名前くらいしか知らない、行ったことない、くらいの場所が良いのかもしれません。ニッチ企業みたいなものですね。

交通

駅近が最重要条件だと思います。交通インフラはそう簡単に整備されないので、すでに近くに駅がある、駅ができる、というのはお宝が近くにあるのと同じことです。移動手段があると人が集まり、人が集まると産業が生まれますから、ますます便利になります。

地方だと、バイパスに近いか?という話になり、バイパスを通っているするので、バイパスに沿って店ができる為、駅前が寂れ、バイパス沿いにフランチャイズ店舗が立ち並び、良くも悪くも同じ風景になるのは交通の為です。

ライドシェアが解禁されても、駅の重要性は変わらないだろうし、バイパスも同じことです。人通りが多いほど、ライドシェアが使いやすいですし、価格が抑えられます。おそらく、ここ数十年は根本的な交通手段は変わらないと思います。ワープとかは開発されないでしょう。

あと、重要なのは都心までの距離です。つくばエクスプレスだと、茨城、千葉からでも都内よりも早く都心に着く、という売りがありますが、根本的に距離が遠いと、災害が起こったり、混み出したり、遅延が頻発するようになり、乗っている間はともかく、乗るまで、降りてから時間がかかったりします。

特に東京ほど、都市圏が広いことは世界的にも珍しく、都心の不動産が安く、郊外が値崩れしてないのは他に例があまりありません。交通機関の発展が理由なんでしょうが、だったら、割安の都心物件を買えば良いじゃん?と思います。

環境

アメリカでは教育、治安レベルで不動産価格が全然違います。格差社会なので、便利の良い場所より、安全で教育のレベルが高い所が好まれるからです。カリフォルニア、サンフランシスコ郊外なんか、車がないと生活ができないくらいですが、サンフランシスコダウンタウンよりも不動産価格は高いです。

日本はそこまでではありませんが、移民が増えるに従って、治安が悪くなり、食い詰めた移民の子供が通う学校で教育レベルを維持できなくなってくるのはお約束です。食い詰めると悪いことするのが当たり前、日本語すら不自由なんだから、授業はチンプンカンプンで、荒らすからです。

これからは文教地区、というような場所はなんだかんだで悪くないのでしょう。格差が広がるのは確実なので、漠然と近くの学校に通って頑張っていれば、東大にでも入ることは可能、という平等は長くは維持できないと思います。

まとめ

不動産を選ぶポイントは色々ありますが、私が思うポイントを挙げました。部屋の広さ、角部屋、部屋からの眺め、とかはさほど重要とも言えず、そんなものは個人の好みです。そして、簡単に価格に織り込まれるので、掘り出し物を見つけられません。

だから、私の意見としては東京で不動産を購入するなら、昔ながらの都心に買うのがいいんじゃないかな?と思います。狭くて周辺環境が良いことを重要視して、物を減らして生活すると良いと思います。日本人はホームパーティなんてほとんどしないので、家族が住めれば十分だと思いますね。

4+

投稿者: シン

思いついたことを記事にして、コメントをもらって、議論するのが楽しくてブログをやっています。

「じゃあ、不動産投資-3」への17件のフィードバック

  1.  東京って何かズバ抜けた国際都市にもなれずに、地方からヒトモノカネを注入して、都市計画もなく政官財でグルグルグダグダ回してるだけで大企業の空母状態、今後はどうなの?ってのがほとんど方が身に染みて感じてると思います。投資の面でみたら、戦後の焼け野原が一回限りのボーナスチャンスだったので、もう何も魅力がないでしょう。文教地区って金を産まない寄生虫インテリ左翼の巣窟ってのが昔からの相場だと思います。教育に関しては寄宿舎タイプの学校に入れるのが主流になるかもしれませんし、ミネルバみたいな教育機関をトップクラス外資が評価して出身者を採用し出したら、今の大学は医学部のような職業訓練校と一部研究室しか残らないかもしれません。(以前、野暮用で某研究室の教授にお話を伺った時に、学生は座学を入学前に個人でさっさと終われせて、入学してからは即研究室入りにしたいって仰ってました。さっさと小学生でも入れる飛び級入学制度を導入しろ!!ってのが本音で、そうしますと何処に住むとか関係なく才能一本勝負の競争になります。すいません、不動産とはあまり関係ない話ですね。)
     そう言えば、シリコンバレー、サンフランシスコからピーターテールは徹底表明出してましたね。

    0
    1. >文教地区って金を産まない寄生虫インテリ左翼の巣窟ってのが昔からの相場だと思います。

      これはありますねw

      >教育に関しては寄宿舎タイプの学校に入れるのが主流になるかもしれません

      これはないと思います。日本でも旧制高校が全寮制でしたが、アッパーミドル、ミドルでもかなり上の方しか進学しない学校だったわけですし、今でも欧米にはありますが、同様に限られた人たち専用ですね。

      学費がほとんど無料の大陸欧州はともかく、英米、日本では借金漬けで大学進学する習慣があり、中等教育まで寄宿舎に通わせられる家庭は本当に限定的です。

      となると、住環境の良さ、公立校のレベルは重要です。ただ、今の日本ではさほどどうと言うこともないと思います。どこに住んでいても、完全に公立校の授業が成り立ってないなんてことはないし、地域トップ公立校なら十分に東大を目指せますからね。

      >ミネルバみたいな教育機関をトップクラス外資が評価して出身者を採用し出したら、今の大学は医学部のような職業訓練校と一部研究室しか残らないかもしれません。

      一部そう言う動きはあり、オンラインコースで職業訓練をすることで、実学に絞り込んで集中訓練をする学校が現れてますね。そうなると、二十歳前に社会に出られるだけの力がある子供が続出してもおかしくありません。

      >そう言えば、シリコンバレー、サンフランシスコからピーターテールは徹底表明出してましたね。

      この人はシリコンバレーどころか、アメリカに不信感があるみたいで、元々はドイツ人、アメリカに帰化、ニュージーランド国籍も保険でとっています。フェイスブック株も売ってイグジットです。市況はビジョンファンドの登場、そこら中からスタートアップ向けのファンドが立ち上げられて乱立です。俳優だ、スポーツ選手だが広告塔になり大規模にファンドを立ち上げているのを見ると、明らかにハイテク産業は加熱しすぎていると感じます。

      そうすると、ピーターティール氏にとって魅力的な投資対象が少なくなり、限られた案件に競って出資しているような状態なので、もうセミリタイアする、と言うことなんでしょう。つまらない案件でもポンポンとお金が流れ込んできてますからね。

      シン

      0
      1. >文教地区って金を産まない寄生虫インテリ左翼の
        巣窟ってのが昔からの相場だと思います。

        ⇀本当にそうですね。
        何も生産性のあることは出来ないし、しようともせず、
        我々のような技術系の人間が造ったインフラにタダ乗りして、
        そのくせインテリぶって上から目線で
        何の役にも立たない社会批評ばかりする。
        まるで男の悪口ばかり言う女みたいにクズですね。
        文京区は現代日本の癌みたいな場所です。
        連中の大好きな北朝鮮か中国の核ミサイルが落ちてくれることを切に望みます。

        私はもし東京に住むなら、総武線沿線や川崎のような、
        肉体系の労働者が集う下町がいいですね。
        家賃も物価も安いし、安い飲み屋や風俗が沢山あります。
        ガテン系の男たちが飲んで騒いで女を買う、
        あの気取らず、そして少しやさぐれた空気が好きです。

        4+
  2. >漠然と近くの学校に通って頑張っていれば、東大にでも入ることは可能
    これは既にかなり厳しいと思います。私は地方トップ校のくすぶりでしたが、ボリューム層である旧帝駅弁向けのレールしかありません。
    現役で東大に行った人は1年生から塾に行き、3年生になったら学校の授業中に過去問を解いていました。
    実際、地方トップ校での現役東大は、数年に1人という所も多いです。
    これからの公教育は、先取り学習という東大へのレールがある、公立中高一貫に一極集中するのではないか、と考えています。
    従って、公立中高一貫に通えるエリアの不動産が良いと思います。

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    1. 確かに公立中高一貫校があるのが文教地区、ということなのかもしれません。旧帝大合格と駅弁合格では絶対的必要勉強量が違うので、前者を前提とした速度で進められない学校では独学対応になりがちです。それでも試験一発勝負は限りなく機会平等なので、良いシステムだなぁと思います。アメリカ型になると、資金力がモノを言うようになりますが、そっちに向かっているのは残念です。

      シン

      1+
      1. 私の高校は、トップでも地元の名古屋大学に合格するのが精一杯なので国公立は駅弁狙いでいくのでセンター逃げ切りの作戦が多いですね。
        二次試験が難しい大学は受けない方針なのでシンさんのおっしゃる通り勉強量が違いますね。
        文系はほとんど私大狙いです。

        0
        1. >試験一発勝負は限りなく機会平等なので、良いシステムだなぁと思います。
          おっしゃる通りです。色々叩かれていますが、私大も一発勝負である韓国のようになったら良いなと思います。日本はトップ私大でも過半数が無試験であり、一発勝負の人もほとんどいません。
          その反面、資金力が無いので国立一発勝負という人はそれなりにいます。

          ところで、地方公立トップ校には権力者の子供がいるというのが、メリットかも知れません。
          都市部だと私立に行ってしまうので…。

          3+
        2. 数学3や理科がギリギリまで終わらなかったりすると、旧帝は相当な地力がないと厳しいですよね。
          また、国立文系は数学が大きいので、私立先願が楽ですが、中京圏には私立が少ないのが難点かと。

          良い高校だけでなく、良い大学がある、というのも不動産の価値に関わると思います。
          国公立なら近畿圏、私立なら首都圏がその点は良いですね。

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          1. 東大2次は5割回答できればいいので、未習部分は白紙でも理Ⅲ以外なら余裕です。センターも足切りだけですし。
            後期試験に至っては科目数が少なく、さらに容易です。

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      2. 地方の高校でもトップの成績なら予備校に特待生として在籍できます。通うのがしんどいなら教材だけタダでもらって在宅でやればいいです。お金払ってる一般生徒よりも熱心に相談にものってもらえます。
        有利な条件ならバカでも東大や国立医学部入れるのは確かですが、そうでなくてもまともな頭脳があれば入るだけなら難しくないです。

        0
    2. マグナム様
      >>これからの公教育は、先取り学習という東大へのレールがある、公立中高一貫に一極集中するのではないか、と考えています。
      →2000年代から東進のサテライン授業やネット講義が普及したにも関わらず地方の高校からの東大進学者は増えなかったですね。2000年代初頭(首都圏外五割)から比較するとむしろ低下しています(現在は首都圏外四割)。
      とするとやはり地の利は大きいのかもしれません。公立の躍進が言われていますが、実際は都内の名門公立高校が学区制の廃止で私立の名門高からパイを奪っただけという印象を受けました。
      あまり望ましくないですが、同じ能力でもどこに生まれたかで可能性に大きな格差が生じる時代がやってくることを危惧しています。

      4+
    3. 公立中高一貫なら、中学受験になりますね。
      小学生を勉強漬けにしてしまうのは、どうもかわいそうな気になってしまいます。
      勉強漬けにしなければ行けない程度なら、無理する必要はないということでしょうか。

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      1. 本人が楽しんで中学受験できないなら、させる必要とないし、中学受験程度もも楽にこなせないなら、学力に関しては諦めた方が良いと思います。

        シン

        1+
  3. Yさま
    田舎の高校生が未知なる東大との距離を把握し、自ら先取り学習をするには、相当な精神力が要ります。
    都市部だと、高校教師、塾講師、親戚、果ては近所の人にも東大が多いので、やり方が分かるのは大きいです。
    インドでは底カーストを入試で優遇する制度があるようですが、日本にも必要かも知れません。しかし、やり方を間違えると甲子園のように、青森の高校だけど大阪出身だらけ、となりかねません。

    1+
  4. いつも楽しく拝見させていただいています。シンさんは川崎についてどうおもいますか?DQN、労働者、風俗、韓国のイメージが強くブランド、環境のポイントはあまり高くないですが、都心にも近く、最近では子連れ新婚夫婦用にラゾーナや保育施設なども充実させているようです。

    0
    1. JR川崎周辺ですよね?武蔵小杉みたいになるんじゃないでしょうか?工場跡地にガンガンとタワマンを立てられますし、しばらくしたら買い煽りが凄くなると思います。文教地区と正反対なので、家族持ちにはどうか?と思いますが、独身者には便利だと思います。

      シン

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  5. 駅近大事ですね。その駅が何線かにもよりますが。
    JR山手線がやはり最強です。地下鉄では、丸の内ですね。
    どちらも地上から近いところに駅があることと、本数が多いのがポイントです。

    人気のある港区(白金エリア)、湾岸タワマンエリア(勝どき、豊洲)ですが、このあたりは車で移動するならば便利ですが、車を持ってない層が無理して住むところではないよなぁと常々思います。
    文京区の白山のあたりもそうですね。東急沿線(武蔵小杉)などは言うに及ばずです。
    ちなみに便利とはいっても、恵比寿には住みたくないですね。落ち着かないです。ですが女を落とすには最適の住み場所かもしれません。笑

    男女の差でいうと、女性のほうが場所(ブランド)・防犯性・機能性などにこだわるので、意外と高いかもしれませんね。

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