じゃあ、首都圏三極化

不動産の記事を続けます。

都心

浮き沈みあれど、上がっていくのが都心であり、都心の不動産価格が暴落すれば、その国は植民地状態になります。一等地を外貨を持つ外国人に荒らされれば、もうまともに主権は保つことはできません。日本もそこまでにはならないだろうと思います。

旧市街に当たる山手線東側は古い産業中心ではあるものの、根強い人気があり、伝統、歴史を好む人はこちらを選ぶ傾向があり、新市街に当たる西側はITに代表される新しい産業が多くあります。若者の街、と称されるのはほとんど西側です。

どちらにしても、塩漬け覚悟があるならこの地域で不動産を買って大損することはないだろうと思います。株でいう国策銘柄なので、信じられないような災害に見舞われても、年単位で待っていれば、そのうち戻ってきます。東電も潰れてませんしね。

利便性の他に住所に対するブランド料もあります。南青山ブランドwに児童相談所ができるとはなにごとだ!っと吠える人達って、いつの時代も確実にいるので、常に割高で推移します。まぁ、南青山なんて戦前はギリギリ東京、という郊外だったんですけどねw

逆に言うと、これからブランドになる新興住宅地が現れないとも限らないですが、それは人口ボーナス期だけものであり、人口オーナスに入ってしまえば、新しい街は出来ず、再開発で十分間に合います。

ただ、都心の問題は元々の価格が高いので、一括で買えないなら、高額ローンをすることになり、貸すなら空室リスクが大きくなり、自分に住むなら、自分の収入が何かしらの理由で落ちると、お金が回らなくなります。

近郊

第二極として、都心近郊地域が挙げられます。これは地域も多いし、買う人も多いのでいろんなパターンがありますが、多くの場合、一定のレンジで動いており、そこまでの激しい値動きはしません。

東からいうと、従来の下町は都心への高さから人気があるが、地盤が緩く、海面から数メートルしかない場所となります。江戸時代は洪水の度に滅茶苦茶になり、人が去り、そのうち戻ってきて、また、災害、という繰り返しだったのでしょう。

次に新下町とでもいう、北側ですが、これは比較的地盤は強いが、台地の上下に隙間なく極小住宅が建てられていたり、高度経済成長期に一気に増えた低所得者層向けの公共団体が多い為、物価は安いが、教育レベルは低め、文化もこれと言ったものはありません。

西都心近郊の新興住宅地はやたら人気があり、利便性を無視して高いです。これは武蔵野平野にあり地盤が安定しているので全く理由がないわけではありません。それに対して南西については地盤の緩い地域である為、人が住まず、工場しかなかったわけです。

タワマンはまとまった土地が必要な為、工場、倉庫跡地に出来ていることが多いですが、これは地盤が悪く、人が住んでいなかった地域であることを示しています。地盤改良工事などで人が住めるようになったとはいえ、一抹の不安が残ります。

もう一つ言うと、メンテナンスにお金のかかる高層アパートは老朽化した時に悲惨なことになります。住民の意見が割れてメンテナンス、立て直しが出来ず、見るも無残な姿になりかねません。ちなみにシンガポールではその点を考慮して、政府が強制的に決めます。

この地域で家を買うのは中途半端といえば、中途半端であり、それなりに高額の割に伸び代はありません。都心近郊では再開発は起こらない可能性が高く、タワマンだけ出来ても、追随して公共インフラ、商業施設が出来なきゃ、街として歪になるだけです。

郊外

発達したインフラのおかげで都心になんとか通えるレベルの場所は地価下落が宿命づけられた存在であり、人口オーナスとともに、買い手が減っていきます。特に郊外のターミナル駅から歩けない距離は悲惨になるでしょう。

都市近郊ですら、公共交通機関の谷間のような場所は都心までの距離は比較的近くとも、低価格で放置されているくらいであり、土地の価値とは利便性と同一だということを示していると言えるでしょう。

片道通勤二時間かけて、夢の一戸建てをバブル期に手にした人達はポスト団塊くらいなので、彼らが持ち家を一気に手放すまでには少し時間がありますが、手放す時期に来たらフリーフォールですね。

ポスト団塊が手放して捨て値になる首都圏郊外はアーリーリタイア、リモートワーク向けなのかもしれません。ただ、地方都市の方がコスパが良いので、首都圏郊外は東京に拘り、縁がある人向けです。いずれにしろ、今買う意味もないと思います。

まとめ

どこを買うにしても、漠然と買って勝てる市場ではありません。自分で住むことを前提とし、一括、せめて半額くらい払って買うのが良いと思います。そうでないなら、コストとして賃貸物件を状況に合わせていくのが無難です。

11+

投稿者: シン

思いついたことを記事にして、コメントをもらって、議論するのが楽しくてブログをやっています。

「じゃあ、首都圏三極化」への3件のフィードバック

  1. 不動産の話は大好きですw
    路線で具体的にイメージすると
    都心:山手線内
    近郊:山手線~武蔵野線の間
    郊外:武蔵野線より外側

    横浜のあたりは郊外といっても横浜があるので、準都心という扱いになるかもしれません。
    南西近郊はやはり東横線の再開発イメージが上手くいきましたね。このあたりは、あまり地盤が強くないと聞いたのですがいかがでしょう?

    湾岸エリアのタワマンについては、地盤の話もそうですが路線が便利ではないので、電車メインの人がわざわざ買うところでもないよなぁと思います。車がメインのお金持ってる人が買うなら、まだ話はわかりますけど・・(勝どきのタワマンを想定してます)

    北近郊は、外国人が多いイメージです。なので文化や教育などが育ちにくいんですかね。

    1+
    1. >横浜のあたりは郊外といっても横浜があるので、準都心という扱いになるかもしれません。

      横浜の開発は極めて上手くいったと思います。元々港町でイメージが良く、欧米系外資の誘致に成功し、白人ブランドも取り込めました。更に古都鎌倉、マリーンスポーツ湘南というアトラクションも一体化して都心から離れているのに、割高に出来ています。実際は日産、日揮くらいしか横浜に本社を置く会社はなく、外資の支社勤務でもなきゃ、東京への長距離通勤が強いられるのですが、イメージが良いです。さいたまのダサさ、ショボくれたサラリーマン、ストレス社会のイメージとは真逆です。

      ただ、東急沿線の河川沿いとか、川崎なんかは都心に近くとも、かつての工場地帯で地盤は極めて悪い場所であり、治安、教育レベルも疑問なので、武蔵小杉のタワマンなんかは失笑レベルだと思います。まだ、同じ川崎なら奥の麻生区の方がマシでしょう。

      >勝どきのタワマンを想定してます

      モノレールしかないとか、めちゃ不便で、結局は車を買うなら、都心近くに住んでいる意味あるの?と聞きたくなりますね。

      >北近郊は、外国人が多いイメージです。なので文化や教育などが育ちにくいんですかね。

      経済難民系の外国人が多いので文化が育ちません。金を持っている白人達がいるなら、良くも悪くも文化になります。米軍基地なんて、イメージが悪いですが、彼らが落とすお金で文化が栄えます。

      シン

      3+
  2. 住宅ローンは金利が安いから2%以下なら手元にお金を残しておいてそのお金を2%以上5%くらいで運用していたほうが良いという人は結構いますね。運用資金が欲しい不動産の半分以上あって年5%程度出せるようになったら住宅の買い時なのかもしれません。

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