日本で不動産投資するって、かなり分の悪い勝負だなぁ、と思います。
人口
基本的に人口オーナスに入った国で投資すること自体が危険であり、人口減で経済成長したケースは歴史上、一度もありません。今後、技術革新で歴史が破られる可能性がない、とは言いませんが、過去の例を見るとかなり危険と言わざるを得ません。
さらに言うと、日本は移民国家ではなく、言語も特殊で独立しているだけでなく、独自の商習慣、労働環境である為、外国人にとって魅力的な生活環境ではありません。かつてはその経済規模が魅力でしたが、それも相対的に萎んできています。
つまり、単なる順張りで勝てる可能性はほぼあり得ません。隙をついたり、ニッチを狙ったり、タイミングを見計らって張らないと勝てないわけです。広義の逆張りでないと勝てないわけですから、順張りである日本株インデックス投資、日本市場リートは日銀が買い支えているくらいです。
事実、株価インデックスが30年近く前の最高値を抜いてないのと同様に、不動産価格もバブル期を抜いていません。つまり、30年もの塩漬けをしても勝てない市場なのです。こんな衰退市場は世界で唯一であり、稀有の勝てない場と見做されています。
需給
日本の相続税は酷すぎます。都心部、郊外にまとまった土地を持っているだけで、相続者は売らないと相続税を払えません。よほど準備しないと用意できないくらい酷い税率です。そして、まとまった土地を一人では買えないので、分割されて醜い極小住宅が立ち並ぶ、と言うわけです。
バブル期前に不動産を相続、購入した層は70、80代になり、彼らの持っている不動産が市場になだれ込んでくるタイミングになってきています。子供世代は核家族化により、不動産を別に持っており、必要ないことが多いし、相続税、分与分を払ってまで自分のものにしません。
日本の他に例がないような酷い相続税法を根拠にして、相続税対策、と恐怖心を煽り、安易な不動産投資を煽る業者は横行してますから、ますます需要の乏しい郊外のアパートは増え続け、需給バランスは悪くなり続けます。
すでにアクセスの悪い郊外物件はタダ同然で投げ捨てられていますが、そろそろ都心部まで通勤するのに、一時間以上の物件は確実にダブついてくるだろうと思います。そうすると、連れ下がりで不人気地域の都心近郊物件も下がってくるでしょう。
買い手がいないんですよ。バブル期以降に成長した世代は長く続いた不景気により、現金がなく、経済移民の単純労働者が買うわけでもない。そうなると、ダブついて低所得者層がフルローンで買えるくらいまで下がらないと需給バランスが良くなりません。
東京沿岸部タワマンが危険なのは相続税対策で買った資本家が法律改正で撤退し、小金持った見栄張りサラリーマンが一通り買い、割安感で買っていた新興国のグレーマネーが利回りの悪さで見切りをつけてくる時期であり、並みのリーマンには買えません。
日本政府がお金をジャバジャバ使って膨らんできた価格が維持できない時期に来ており、一度下がりだすと、買い支える層が見当たらないので、並みのリーマンに買えるレベルまで落ちるまで止まらないでしょう。
デフレ
日本人が不動産を買いたがらないのはデフレだから、だと言えます。不動産はインフレに強く、金利以上の利回りが期待できるなら、キャピタルゲインを取れる可能性が高いので、自己使用不動産はリスクの低めな投資であるわけです。
常にインフレしている先進国、アメリカでは頭金、クレジットヒストリーがあれば、不動産を買うのが当たり前で、多少の無理はどうとでもなることが多いです。それが行き過ぎるとリーマンショックになりますけど、基本的には酷い無茶をしなきゃ、助かります。
アメリカで無茶がまかり通るのノンリコースローンなので、ローンが払えなくて物件さえ手放せば、ローン残額と評価額に差があっても借金を背負うことがないからです。さらに言うなら、無理なら無理で居直ってギリギリまでローンを払わず住み続け、他州に逃げてしまうことすら堂々とする国民性だからです。
日本の不動産で契約更改時に値上げすることなどごく少なく、ほとんどが減価償却分を値下げ交渉を迫られます。極一部の人気ある商業物件はともかく、郊外の賃貸住宅なんかは値下げしないと、築年数の古くなるほどに入居者に困ります。
よく言われるのは二巡目が終わった10年目以降に借り手が少なくなり、リノベーションしたり、設備を変えたりとまとまった再投資が必要になり、それでも借り手が付かなければ、赤字物件になります。そして、不動産は持っているだけで固定資産税が発生しますから泣きっ面に蜂、となりますね。
こういう状況だと、転居をする予定のない人が自己使用物件として買って、デフレの反動でキツメのインフレが来るのを待つくらいしか日本の不動産で安全に勝ちが見込める展開はありません。
転勤、転居の可能性があるのに日本で不動産を買うのはバカのすることであり、よほど運が良くないと赤字になります。そして、不動産の含み益など、何の意味もないことです。相対取引である為、評価額で売れるとは限らないし、税金、収入印紙代、仲介コミッションなど、様々に売買コストが加わります。
まとめ
こう言う観点からすると、転勤が伴う仕事はかなり割高なパッケージが付いてない限りはリスクでしかありません。転勤を伴う仕事であるなら賃貸住宅で暮らすのは必須条件であり、住宅補助は当然貰うべきです。そうでないなら、よほどのやり甲斐なり、将来性がないならすべきではありません。
更に終身雇用制度なんて保証されない時代に一人馬力で家計を支える必要があり、まともに経済力のない妻と離婚になれば、経済力のない元妻を養うことになります。そして、必要なくなった購入した自宅を手放せば、差額を借金で背負いますし、人生はメチャクチャになります。
家賃払うより、みんな買ってるから、かっこいいから、とかで、日本の不動産を買う人間は明らかに危険な勝負をする自殺志願者みたいなものであり、その勝負は運良く助かっても、その軽率さでいずれは危機に陥るだろうと思います。
＞転勤、転居の可能性があるのに日本で不動産を買うのはバカのすることであり
→本当にその通りだと思います。仮に転勤が通える範囲だとしても、通勤時間が長いとストレスになります。
また、住居は周りの影響を強く受けます。隣や下の部屋のベランダでタバコを毎日吸われたり、近所にドン○ホーテが出来たりしたら、我慢せずに引っ越したいです。
不動産購入を勧めてくるのは、日系企業で転職無しの人が多いですね。何故か転勤経験者も勧めてきます。
買えば最終的に自分の物になると言っても、その頃には古くなってますし、家族構成も変わっている可能性が高いです。
余談ですが僕の友人は、結婚した際に嫁のバイト先に近いという理由で割高の賃貸を借りさせられました。離婚して一年以上経つのに、更新料を払ったから、頭金が無いから、勤務地が変わるかも知れないからと引っ越しを後回しにし続けています。
そういう人が付け込まれるんだなあ、と思いました。
他にリスクを上げるとすれば、地震で破産するリスクが最強に怖いな、と思います。
火災や水害は損害保険で焼け太る事も可能ですが、地震は最大で半額までしか保障されない上に料率も高いので割が悪いですし。
逆にメリットをあげるならば、子供や孫に家賃のかからない住居を残してやれる点、ですかね。
そこそこの都市圏内に家賃のかからない家に生まれ落ちるメリットは、かなり大きいですからね。
そう考えると未婚者や子無しが日本で不動産を入手するメリットは見栄以外には思いつかないですね。
くろねこさん
＞地震で破産するリスクが最強に怖い
→仮に壊れなかったとしても、地震のあった地域の物件だと買い叩かれそうです。地震の影響は後からも来ますしね。
＞都市圏内に家賃のかからない家に生まれ落ちるメリット
→余裕があれば良いですが、貯金がローンに変わるなら、微妙だなあと思います。家を買ったから学費は出せない、というのは良く聞く話です。
＞そう考えると未婚者や子無しが日本で不動産を入手するメリットは見栄以外には思いつかないですね。
高齢者の一人暮らしは賃貸物件を借りにくい（孤独死などあるので不動産会社が嫌がる）ので、持ち家のほうがメリットありますね。
>高齢者の一人暮らしは賃貸物件を借りにくい（孤独死などあるので不動産会社が嫌がる）ので、持ち家のほうがメリットありますね。
そのメリットはほとんどないと思います。
高齢者の一人暮らしなら持ち家で暮らすよりも、老人ホームに入った方が精神衛生上、利便性で良いです。老人ホームで群れるのが嫌いなら、高齢者一人暮らしになってから買っても良いかもしれません。かかりつけの医者、趣味の溜まり場に公共交通機関で行ける場所になり、需要は現役時代とは違うので、持ち家を用意しておくメリットはありません。むしろ、処分に困ります。
シン
＞高齢者の一人暮らしは賃貸物件を借りにくい
→高齢者になる前に借りて、住み続ければ良いと思います。
個人的には、現役のうちは賃貸にして、退職金でシルバーマンションを買うのも良いなと思います。
数十年後の住環境や、高齢者になった自分に必要なインフラは、その時にならないと分かりませんので。
>そこそこの都市圏内に家賃のかからない家に生まれ落ちるメリットは、かなり大きいですからね。
家賃がなくとも固定資産税は必須、マンションなら管理費はかかりますし、いずれは建て替えも必要でしょう。一戸建てでも20年に一度くらいは大掛かりなリフォームが必要なので、無料で住めるわけではありません。そして、相続税は高いです。
シン
ローンで新築の家を購入するより利便性の高い場所で空き家をリフォームするのも手かなと思います。
特に、名古屋だと非常に安上がりです。
新築はご祝儀価格込みなので、すでに土地を持っている人以外にはあまり勧めませんね。それを言い出すと、都市のくせに車社会の名古屋はコスパが悪いですねw
シン
>都市のくせに車社会の名古屋はコスパが悪い
⇀本当にその通りです。
道路建設に携わる者が、自動車産業の御膝元の
名古屋を悪く言ってはいけないんですが、
車社会だし名古屋人は排他的だし、
見栄っ張りな寄生虫体質の女が多いとも聞きます。
住み良いのは大阪か福岡ですね。
期間限定なら札幌・仙台・那覇も面白そうですが、
交通が便利で気候が厳しくない事を考えると、
終の棲家とするにはやはり大阪か福岡です。
ろくに貯金もしたことがないのに、ほとんど頭金なしで住宅を購入する人がいますが、さすがにリスクが高すぎると思いますね。
銀行も自宅を手放すのは最後の最後と分かっているので、貸出審査甘くなりがちなことを理解すべきです。
35年ローンが当たり前というのも疑問ですが、フラット50など半世紀ローンが出てきて、もはや国債の最長返還期間を超えていることに驚きです。
親子リレー返済という、親子2世代で返済するプランもあり、そこまでして住宅を買わなければならないものかと思いますね。
私の周りにも結婚して35年ローンで家を購入した話を聞くのですが、支払いが少なくない借金を35年するのは嫌だなと思いましたね。
これで子供の学費とか考えたくなくなりますね。
私は、入社時に自動車のローンですら嫌なのに。
一般的な手法ではありませんが、完成直前に施主がパンクして裁判所に流れた”新築”競売物件は、市価よりも非常に安く、お得感が有ります。吟味の上で安く買って賃貸収入を得れば小遣いを稼げます。
そういう隙間を見つけて入らないと、デフレ、人口オーナス市場では勝てないんですよね。
シン
住宅で財産になるし、賃貸の家賃と支払いが同じだからと考えて住宅ローンを組む人が多いですね。
後は、共働きで健康で働けることが前提条件で支払い計画を立てるのでちょっと人生計画が狂うと破綻しますよね。
知り合いで公務員と看護師の夫婦が都内で6,000万円のマンションをローンで買って、子供は私立にお受験とか私には狂ってるとしか思えないです。
日本の住宅って負債でしかないんですよね。取得価格は高いのに、価値の下落は早いですから。
住宅の購入・維持費用が賃貸と同じなわけないのに、持ち家信仰で思考停止している人が多すぎるように感じます。税金や修繕費や地震火災保険料を甘く見ているとしか思えません。
僕は金利を払うのが嫌なのでローンは組まないつもりですし、壊れても構わないような安い中古を買うか、何なら自分で建てようかと考えています。
私も、首都圏近郊の王禅寺とか一応高級住宅街といわれているみたいですが、交通の便は、さほどよくなく、買っ70代、80代になっており、相続税対策とかであと、20年もたたずに一気に暴落するだろうなと思っていました。
相続税対策以外にも、バブル前に住宅を買った人の子供はそんなに裕福でもないし、親が亡くなる前にでも、生活の糧にするために、住宅を売っていくだろうと思います。
焦って、今住宅を買う必要性は全くないと思います。
そうでなくても、先行き日本の将来自体に希望を持てない今、住宅を買うのは危険すぎます。
買うなら、日本が落ちるとこまで落ちたときだと思いますが、そのときは私はもうこの世にいないと思います。
若い人だったら、そのときに勝負するため資金をドルにでもして貯めておくのが良いのかもしれません。
大変興味深い記事で、私も不動産を検討するときはぬるりブログを、「界王拳」「東京vs.大阪」「身がすくむ」などのキーワードで探して勉強します。
とはいえ、凡人が実需に基づくキャリア形成に失敗した後、現状にしがみつきながらぬるりと生きる為には資産形成を計画する必要があり
投資であり、株式か不動産は避けては通れません。
オヤジ近寄んなー息すんなー、
対面座席にスカート来いーとか不毛なことばかり考えながら通勤時間を捨てているのに代え、
勤務先本社徒歩数分の都心（例えば日本橋、大手町、溜池山王、赤坂、銀座、新橋など）に勤務先会社の年金提携信託銀行の低利住宅ローンでマンションを買い、
節約生活しながら自分で住み、転勤辞令を逆張りして、転勤先では家賃補助を取り 住宅からはサブリースで賃料を取り、と考えています。
地震保険ですが、地震を理由に勝負しないのも逃げ…ですし
耐震基準はしっかりある中で、ジャッキアップ費を賄う程度が保障されれば良いと割切る考え方だそうです。
東京都心の本社勤務で、原則転職、転勤がないなら徒歩圏内に小さめのアパートを買ってしまうのはアリだと思います。仮に転勤命令が出たら、帰る予定があるなら年数を決めて賃貸物件にして、帰る予定がないなら片道出向そのまま売る、貸す覚悟をしているなら勝てる可能性は高いと思います。定年まで逃げ切れたら、それも売る、貸すを選択して故郷に帰るなり、便利な郊外に移る、シルバーマンションを買い替える、と出来ます。ただ、これが使えるのは独身者、シングルインカム世帯だけです。共働きで二重生活になると大損害なので、是が非でも転勤を拒否するか、どちらかが資格、スキルがあり、転居しても仕事を続けることが可能、という条件付きで世帯ごと転居して、赴任手当、住宅補助を受けるのは良いと思います。
地震に関しては昔からの中心部では地盤がしっかりしており、仮に起こっても被害はさほどでもない可能性が高いです。逆に最近になって住宅、都市に変わった場所は地盤が緩く、災害時に手がつけられないくらい被害を受ける可能性が高いです。人が住んでなかったのには大抵理由があるからです。
シン
いつもブログを拝見させていただいておりますが、今回初めてコメントさせていただきます。ライスと申します。よろしくお願いいたします。
過去の記事に対してコメントになってしまうこと、不動産関連の内容ではあるが本記事の内容とはあまり関連性がないというご無礼があることを承知の上で、不動産投資について最近気になったことがあり、この記事に投稿させていただきました。
近頃、初回面談で５万円のAmazonのギフトカードがもらえるとして大々的に集客しているワンルームマンション投資会社の広告が、私のTwitter広告等にも頻繁に表示されるようになり、何の気なしにその広告からサイトにアクセスしてみました。
すると、サイトにはTopページからアクセスできるお客様の声というページがあり、そこには上場企業や外資系勤務の社員(社名公開有)、公務員や医師などがワンルームマンションを何件購入したなどのレビューが大量に存在し、こんなに多くの人がワンルームマンションに投資をしているのかと驚きました。
一方で、この件については2023年5月にNHKにおいて”広がるワンルームマンション投資 若者が多額のローン 背景に将来不安”として警鐘を鳴らすような記事が作成されていることを知りました。また、ワンルームマンション投資会社を除く不動産投資会社のWebページや不動産関連のYoutubeチャンネルでは、ワンルームマンション投資に対して否定的な意見を表明しているものが多いように感じられました。
個人的には、フルローンにおいてはキャッシュフローが赤字なことや、将来の不動産価値、将来にわたってほぼ常に客付けし続けられる前提が楽観的過ぎるように感じられたことから、あまり魅力的には感じませんでした。ただ、私は不動産投資の知識が乏しいため、構造を十分に理解できていない可能性も高いと思っております。
そこで、シンさんをはじめ、ぬるりに参加されている皆様には不動産にリテラシーがある方も多いと思い、本件に対する考察などお聞きしてみたく投稿させていただきました。
初回から長文のコメントになってしまいすみません。今後とも何卒よろしくお願いいたします。
インフレになってきたところで、面白い議論テーマをありがとうございます。
不動産投資、という観点をいくつかに分けたいと思います。
1) インフレ
不動産投資はインフレ対応としてはとても有効な手法です。モノの値段が上がるとともに、不動産価格は上がるのでリスクヘッジになります。
2) 金利
現状、日本の金利政策は世界の逆をいっており、インフレ率より低い金利で借りることが可能です。ただ、自己使用、投資用では率が違うのは要注意です。
3) 人口減
日本の人口減は確定しているので、都市圏以外への投資は論外だと思います。逆に言えば、人が増える可能性がある場所なら良いです。外国人が好きな場所なら問題ないと言えます。
個人的には、長期的に自己使用で人口減しない場所なら買ってしまうべき時期に来たと思います。金利が逆鞘になっているので、借りるだけとかをすることはになります。
シン
コメントありがとうございます。
3つの観点に関して、大変勉強になります。私も、自己利用の観点からは、今後日本もインフレしていくようであれば、年々低下し続けている実質賃金に対する防衛策としても、車がいらない程度の都会に不動産を持ってしまうというのは有効に思えます。
最終的に自家利用にするという想定だけれども、現在の仕事が公務員やメーカー勤務、医療関係者等で首都圏に拠点がないという人であれば、空室リスクや必要経費も含め割り切ったうえで、何かあった時の防衛策として首都圏に投資用として物件を持ったうえで、現役期間には貸しておくという風に考えることもできるかと思います。
>個人的には、長期的に自己使用で人口減しない場所なら買ってしまうべき時期に来たと思います。
という部分に関してですが、一般サラリーマン程度（かつ都会在住）であれば、シンさんはどちらかというと賃貸ではなく住宅購入が良いという立ち位置ということでしょうか？
また、都会だと住宅は購入しておらず賃貸住まいだが不動産投資もしている、のような人もいるかと思うのですがそのような投資法についてはどう思われますでしょうか（私の最初の投稿で触れたワンルーム投資をしているような方は該当する方が多いのではと思います）。
>何かあった時の防衛策として首都圏に投資用として物件を持ったうえで、現役期間には貸しておくという風に考えることもできるかと思います。
既に自己使用分の不動産を持っていて、外貨建て資産も十分にある、それでもキャッシュフローに余裕があるならリスクヘッジになるかもしれません。日本市場だと長いスパンで、大幅に不動産価格が上がるとも思えないので、米国インデックスでも買っておくほうがリスクヘッジとしては有益だとは思います。
>という部分に関してですが、一般サラリーマン程度（かつ都会在住）であれば、シンさんはどちらかというと賃貸ではなく住宅購入が良いという立ち位置ということでしょうか？
インフレがどこまで続くか、金利がどう動くか、その人の属性次第ですが、今の段階なら当面引越しする予定がないなら買ってしまう方が良いと思います。
>また、都会だと住宅は購入しておらず賃貸住まいだが不動産投資もしている、のような人もいるかと思うのですがそのような投資法についてはどう思われますでしょうか
なぜ、割高な金利を払って不動産を買い、他人に貸しているのか、どんなメリットがあるのか、私には理解できません。
シン
>インフレがどこまで続くか、金利がどう動くか、その人の属性次第ですが、今の段階なら当面引越しする予定がないなら買ってしまう方が良いと思います。
資産形成するなら賃貸が良いという人と家賃がもったいないから購入してしまったほうが良いとする人がわかれている印象です。資産形成した終着点がFIREというわけではないとは思いますが、いわゆるFIRE本やFIRE達成ブログなどでは賃貸を勧める人が多いようにも思われます。とはいえ、本を出版したりなどしていることからもわかるように、そのような方々はいわゆる米国株インデックスの配当だけで生活してるような人ではなく、副業等であまり負担にならない程度のお金を現在稼いでおり、今後もその活動を続けていくような人が多いように思われます。また、トレードなどで財を成した方も賃貸に住んでいる方が多いように思われます。
シンさんが住宅購入の立ち位置をとるのは、資産形成等に住宅購入のほうが有利だと考えるからでしょうか。それとも単純にインフレ対策として効果的だからでしょうか。
>なぜ、割高な金利を払って不動産を買い、他人に貸しているのか、どんなメリットがあるのか、私には理解できません。
私も同じように思います。謳い文句としては、他人の資産（家賃支払い）でローン支払いを充当し、老後年金だけで足りない分を賃貸収入で補ってくれる、もしくは自家利用できる不動産が残る、ということらしいです。ただ、ざっくり計算してもワンルーム投資をしてずっと持ち続けているならCFがマイナスだということもあり、35年ローン完済時では数百万以上自己資金を入れているような状態でした。たとえここで物件を売って1000万利益が出たとしても、その後20-30年家賃をとり続けたとしても、節制して、その35年の時間を使って複利効果が得られる米国インデックスに入れる金額を多くするほうがよほど良いように思われます。
>シンさんが住宅購入の立ち位置をとるのは、資産形成等に住宅購入のほうが有利だと考えるからでしょうか。それとも単純にインフレ対策として効果的だからでしょうか。
単純にインフレ対策です。資産形成法としては日本で不動産は期待値が低いと思います。家賃がもったいない、なんて言うのナンセンスで、払い方の違いにすぎません。どちらが有利か？を自身の状況に合わせて判断するだけでしょう。
FIREを目指す人に多い独身者、DINKSなら、状況に合わせて住み替えの簡単な賃貸の方が良いと思います。しかし、家族持ちで当面の引越しが困難な人だと、インフレで家賃が上がってきた時に近場で手軽に住み替えられる賃貸がないと困り果てます。子供の学区、親の介護場所など、変えるのが不可能ではないが、かなり面倒なことを抱えているなら、引っ越さない方が良いと思います。だったら、インフレヘッジとして手頃な家を買ってしまい、状況が変化するまで引っ越さずに済ませるようにした方が良いと思います。
>その35年の時間を使って複利効果が得られる米国インデックスに入れる金額を多くするほうがよほど良いように思われます
期待値もそうですが、インデックスは不動産と比べ、手間もかかりませんしね。無理のない程度に買い集めていって、ずっと待っているだけ、利確しない限りは税申告すらありません。利確する時も、大した手間ではありません。
シン
割り込み失礼します。
前回、シンさんと賃貸と購入で議論したときには、賃貸と購入というのは大きな差ではなく、賃貸は安めに作られているから家賃が安い。購入の場合は高級な家賃を永年にわたって固定してしまうのでそれがリスクである、と結論付けられたかと思います。
今はそのリスクよりもインフレリスクの方が上回ってきたということでしょうか？
また、人口減により都市圏でも一部を除き住宅が余り始めるという予想をされていました。これは2030年とかを想定されていたので、購入の方が良い、というのはまだ時期尚早かなと思います。
自分は、住み続けなくても売却して新しいところに行くのもありかな派です。なので、購入も悪くないと前から思ってます。まぁ35年は長いですけど。
>今はそのリスクよりもインフレリスクの方が上回ってきたということでしょうか？
そうです。私が知る限り、日本以外のほとんどの国でかなりキツイインフレになっており、生活物価は実感としてコロナ前の倍になった、という声も聞かれます。不動産価格も狂い上げをしてきて、それを各国の中央銀行が金利を上げて食い止めている様相です。
日本が後追いで激しいインフレに襲われた場合、賃貸に住んでいるが、家庭事情などで身動きが取れない人は困り果てるでしょう。独身者などは、もっと安い場所へ引っ越してしまえば、良いですので、事情によるとは思います。
インフレ、金利の関係上、今現在では借金している人が得の状況です。他国並みにインフレしたら、借金が半分なくなります。変動で借りていたら、その限りでもないですが、固定なら、時間と共に借金はどんどん圧縮していきます。
>自分は、住み続けなくても売却して新しいところに行くのもありかな派です。なので、購入も悪くないと前から思ってます。まぁ35年は長いですけど。
出口があるなら、それで良いと思います。地方の家は叩き売りでも売れないようなこともザラです。流動性が確保できそうなら買ってしまうのもありだと思います。インフレすれば、借金したものが勝ちです。
シン
なるほど。コメントありがとうございます。
人口減による家余りの件についてはいかがでしょうか？かなり多くの地域で余り始まるという論調ですが。
私は、今の加熱してる時期に焦って家を買うのは良くない選択だと思ってます。ロジカルな理由よりも、焦ったり周りから焚き付けられている状況というのは判断力が鈍っているからです。これは今、自分に言い聞かせていますw
>人口減による家余りの件についてはいかがでしょうか？かなり多くの地域で余り始まるという論調ですが。
やはり、場所によるんじゃないでしょうか？
コロナ禍で人口流出していた東京も、リモートワーク普及による首都圏郊外、埼玉、神奈川への流出をしていただけで、今はまた流入超過してきています。既に用意されているインフラは魅力的ですからね。
東京でないにしろ、都市圏ならともかく、完全に圏外の不動産は余りまくってくるでしょうし、車必須の郊外もジワジワと余ってくるでしょうね。
頼みの外国人流入も、東京一極集中であり、田舎なんかに住みたがる外国人はほとんどいません。自国コミュニティもないし、人も閉鎖的ですからね。
>私は、今の加熱してる時期に焦って家を買うのは良くない選択だと思ってます。ロジカルな理由よりも、焦ったり周りから焚き付けられている状況というのは判断力が鈍っているからです。これは今、自分に言い聞かせていますw
dw家の家庭事情をしっかりと見極めて判断すべきですね。借金が有利とは言え、必要のない借金しても仕方ないです。
シン
購入についての自分の意見は昔から変わらないのですが、シンさんの意見が180°変わったようで戸惑います。
激しいインフレをするというのを見込んで、不動産をローンで買うということですよね？将来的にインフレになるとしたら35年ローンもかまわないといった感じでしょうか？
ローンを早く返すよりも、余ったお金を投資に回した方が、借金は圧縮されるし投資したお金は増えるのでダブルでプラスになります。
インフレが起これば話は別、と言っていたので、意見が変わったとは思ってはないです。
>激しいインフレをするというのを見込んで、不動産をローンで買うということですよね？将来的にインフレになるとしたら35年ローンもかまわないといった感じでしょうか？
35年固定で2%以下で借りられるなら、上限まで借りておけば良いと思います。すでにインフレは3%なので、インフレが進むほど、どんどん借金が圧縮されます。
ただ、一つだけ重要なのは、キャッシュフローに問題がないことが条件です。月々のローンを返すのがギリギリのキャッシュフローになるほど借りるなんて自殺行為です。
そうではなく、キャッシュで買えるくらいの資金力はあるが、住宅ローン名目で低金利で資金調達して、より高利回りの金融商品に振り分ける、というスタイルなら、これほど有利な局面はないですね。逆にインフレが止まって、インフレ率が金利を下回る、デフレになるようなら、繰上げ返済すれば良いです。借金する意味がありません。
シン
そうでしたか。失礼しました。
インフレ率3%が35年もの間続くという仮定の方がリスクあるのではないでしょうか？35年前は1988年であり、バブル経済真っ只中です。そこから35年で何が起きたかはよくご存知の通りです。
例えば10年後、インフレ率が1%になったとしたら金利の2%との差額分損する計算になりませんかね。インフレ率1%以下というのはこれまでを考えると可能性の高い数字だと思います。
あと都内の35年物件は地方の物件と比べて状態が悪いのは、シンさんが前に示した通りです。
前の購入vs賃貸の議論では立場が逆だったので何だかおもしろいですね笑
>例えば10年後、インフレ率が1%になったとしたら金利の2%との差額分損する計算になりませんかね。インフレ率1%以下というのはこれまでを考えると可能性の高い数字だと思います。
そうなったら、繰上げ返済すれば良い、という程度のキャッシュフローがあるのが前提だ、ということです。
>あと都内の35年物件は地方の物件と比べて状態が悪いのは、シンさんが前に示した通りです。
状態、とは何を指していますか？、利回りのことですか？
そうだとすると、都心部の物件は利回りが悪いので、市場価格全体が上がらないことには損します。従って、そもそもインフレに対しては有利な条件で資金調達した上、自分で住むことでリスクヘッジし、インフレが落ち着き、金利メリットがなくなれば、ポジション解消すれば良いと思います。
アメリカのように、ともかくローンを返し続けていられるなら、高い確率で勝てる、というような市場ではないので、今のインフレ状態だからこその、その家庭が持つ条件によっては買ってしまう方が有利、という発言になります。
>前の購入vs賃貸の議論では立場が逆だったので何だかおもしろいですね笑
前の時点ではインフレはいつ起こるんでしょうね？、という状況でしたが、今は日本ですら日に日に物価が上がってますからね。
シン
35年ローンを選択するような家庭では繰り上げ返済できるほどのキャッシュフローや蓄えがある家庭はほぼ無いと思います。上限まで借りていればなおさらです。
「状態」というのは物件の状態です。
都心は地方に比べて傷むのが早い、ということです。
＞今は日本ですら日に日に物価が上がってますからね。
そうですねー。
でも今回の話は他の国でえげつないインフレをしているから日本も追従するだろう、という話からでした。ただアメリカなどでは数年前からえげつないインフレをしていたので、いまさら感が強いです。以前は、日本は追従しないだろうと思っていたけれども、日本も上げてきたから追従の様子になってきた、ということでしょうか？
>35年ローンを選択するような家庭では繰り上げ返済できるほどのキャッシュフローや蓄えがある家庭はほぼ無いと思います。上限まで借りていればなおさらです。
繰上げ返済不能なら買わない方が良いでしょうね。ただ、何かの名目で安く借りて、その資金を利回りの良い商品へ資金移動するなんていうのは基本なので、今はそのチャンスではあります。金利が安い時は多く借りて、高い時は減らす、もしくは借りない、というふうに選択します。
>ただアメリカなどでは数年前からえげつないインフレをしていたので、いまさら感が強いです。
数年前はカリフォルニア、NYなどの、局所的な不動産価格高騰はあったにしろ、全土を襲うようなインフレはなかったですね。また、日本と同様にマイナス金利を選択していたヨーロッパがガツガツ金利を上げているのも、全く様相が違います。私には全く別の景色に見えます。
シン
>「状態」というのは物件の状態です。
都心は地方に比べて傷むのが早い、ということです。
なぜですか？土地にお金がかかる分、安普請、構造上無理した家が多いと言うことですか？
シン
そうですね。構造上無理した家だから痛むのも早い、ということだと思います。どの記事か分からないですが、シンさんがそう主張してらっしゃいました。
ちなみにこの記事のコメントで、私はインフレを加味して持ち家は悪くない、と主張していますがシンさんは真っ向から反論されてるんですよね。
全然違う景色とは言いますけど私の中では普通にインフレが起きてるだけなんですよね。予想の範疇というか。なのでシンさんの主張が変わったようにしか思えないんですよね。
インフレが起きるなら不動産ではなくインデックスに投資した方がリターンが大きいという考えではなかったですか？
https://nururi.com/35y-loan/
>そうですね。構造上無理した家だから痛むのも早い、ということだと思います。どの記事か分からないですが、シンさんがそう主張してらっしゃいました。
東京の戸建ては大多数がローコストビルダー施工で、駐車場スペースの為に一階部分を犠牲にしているので、痛みは早いでしょうね。タワマンも構造上メンテナンス性が悪いです。こういう物件は避けるべきだと思います。
>全然違う景色とは言いますけど私の中では普通にインフレが起きてるだけなんですよね。
30年デフレしてきた国にようやくインフレが起こっている、インフレ、金利の逆鞘が怒っているのが、普通だと思っていて、それに対して用意できていたなら慧眼だとしか言いようがないです。
>ちなみにこの記事のコメントで、私はインフレを加味して持ち家は悪くない、と主張していますがシンさんは真っ向から反論されてるんですよね。
これはあると思いますが、ローンを固定金利で契約してなきゃ、インフレ分利率が上がるだけでしょう。固定金利は割高ですし、長期で借りなければ不動産を買えない人は変動金利を選ぶのが普通です。
見返してみましたが、上のように答えてます。現在の固定金利がインフレ率を下回ることを予想できてません。変動でなきゃ、キャッシュフローが回らないなら、自殺行為だとしており、今の主張と同じです。
>インフレが起きるなら不動産ではなくインデックスに投資した方がリターンが大きいという考えではなかったですか？
そうですよ。上でもそうコメントしてますよね？投資用不動産なんて外貨建て資産も一定額用意できてない人がやることではない、と言っています。一定の条件付きで、インフレが始まっているうえ、金利は上がっていないので、自己使用、キャッシュフローに余裕があるなどの条件付きで買っても良い時期に来ている、と言っています。そして、何でもいいから買った方が良いとは言ってないです。
>低い利子を利用するだけで、余裕資金があると言うなら良いですし、収入がどんどん上がり、繰上げ返済をしてローン残高を減らせるなら35年ローンも良いのです
この状況を有効利用可能な段階にきた、ということです。利子、インフレの逆鞘が起こってきています。
シン
インフレ率については普通だと思います。
マネタリーベースはアベノミクススタート時から5倍以上になっており、エネルギーや資源の原産国が戦争をしている。その状態でこれだけのインフレ率で済んでるのはむしろまだマシな方だと思います。
シンさんの話を総合すると、インフレで不動産の価格が上がってるからというよりも、固定金利とインフレ率の逆ザヤがあることが異常な事態であり、その状況では都市部かつ自己用物件なら買っても良いのではないか、という主張に思います。その内容でよろしいでしょうか？
政府は従来よりインフレ率2％を目標としており、その一方で銀行の住宅ローンの固定金利率は1％台前半だったかと思います。これらを加味すればインフレ率が固定金利を上回るのは慧眼などではなく予想の範疇に収まるのではないかというのが私の意見です。
まぁ、予想できるのと実際に行動できるのは別の話ですが。ただ、インフレ率が固定金利を上回ることの重大さをちゃんと理解してなかったのかもしれません。
逆に、今から固定金利で不動産を買うのは遅くはないですか？こういうのはちゃんと数字を理解してた人が早めに行動するからうま味があるのではないかと思います。
>シンさんの話を総合すると、インフレで不動産の価格が上がってるからというよりも、固定金利とインフレ率の逆ザヤがあることが異常な事態であり、その状況では都市部かつ自己用物件なら買っても良いのではないか、という主張に思います。その内容でよろしいでしょうか？
そうです。不動産が、というより、金利がインフレを下回っていて超長期、超低金利、固定で借りられるのは住宅ローンくらいしかないということです。
事業資金に対して長期固定2%以下で借りられるなら、借りまくりたいですね。今、円建て社債を2%以下の利回りで売ってますが、買う人は何考えているのか？、と思いますね。リスクとってインフレ以下の利回りもらってどうするのでしょうか？
>逆に、今から固定金利で不動産を買うのは遅くはないですか？こういうのはちゃんと数字を理解してた人が早めに行動するからうま味があるのではないかと思います。
もちろんコロナ禍で下がった物件を固定金利で安く借りて買っているのが最善ですが、今からでも遅くないと思いますよ。不動産は株価ほど早く動かないので、金利が動く前に買ってしまえば、割と安全だと思いますね。全く旨味がないのは、金利が動いてから慌てて買いに行くことです。その時には、物件、金利両方高掴みして、金利上昇による不動産価格落下が遅れてきます。その時に売りたくなれば、大損します。アメリカがこの状態ですね。
シン
>不動産が、というより、金利がインフレを下回っていて超長期、超低金利、固定で借りられるのは住宅ローンくらいしかないということです。
こちらの件ですが、固定金利よりもインフレ率が高いから住宅ローンを借りるだけ借りる、というのはやはり違う気がします。
シンさんの言い分によると、借りた分をフルで投資に回せ、インフレ率以上のリターンを稼ぐのが前提になりますよね？
これから、住宅物件の物件価値でインフレ率以上のリターンを稼げるでしょうか？インフレ率が上がったら金利が上がります。そうしたら住宅の価格は下がります。
繰上げ返済をできるほどのキャッシュフローがあるならば、現状は不動産ではなく株に投資するのが正解だと思うのですがいかがでしょう？まぁ株もインフレ率とは関係なく動く部分もありますが、支払い金利が発生しない分不動産より良い投資対象だと思うのですが。
>繰上げ返済をできるほどのキャッシュフローがあるならば、現状は不動産ではなく株に投資するのが正解だと思うのですがいかがでしょう？
そうです。つまり、住宅を名目にして借りて、その資金を株に注ぎ込む、としたらどうですか？、ということです。信用取引よりも圧倒的に緩い借入です。住宅で儲けようとは、思っておらず、損しなきゃOK、儲かったらラッキー、という感じですね。逆に繰上げ返済した方が良いタイミングになれば、利確して返済すれば良いと思います。
何度も言いますが、ギリギリのキャッシュフローなら、そもそも不動産など買うべきではないです。バークシャーはキャッシュがないのではなく、借りた方が美味しいから社債を発行しているのと同じです。
シン
不動産よりも株の方がいいのは当たり前ですね。こちらについては無視してください。
住宅で固定金利以上のリターンを今後生み出せるか、という1点に検討お願いします。
>住宅で固定金利以上のリターンを今後生み出せるか、という1点に検討お願いします。
バフェット氏に倣う方式で、インフレ以下の固定金利で借りたお金をコモディティに近いインフラの整い、災害リスクの低い場所、メンテナンスしやすい低中層マンションを買って自分で住むなら、負ける可能性などほぼゼロだと思いますよ。
不動産のリスクは需要減、空室、災害、メンテナンスなので、それらの可能性がほぼないなら、インフレともに価格（価値じゃない）は上がっていきます。それと同時に借金はインフレと共に目減りしていくので、完全に不測の事態にならない限りは勝てますよね？
自宅用不動産の良いところは素人が低金利、長期、ありえないほどのレバレッジをかけて投資できることです。年収の10倍なんて言う借入れを打診して話をきいてくれるのは住宅ローンだけです。
当たり前ですが、もし、同じ条件で借りられて米国インデックスに放り込めるのなら、そっちの方が良いに決まってますが、信用取引の利率は高いし、追証も容赦ないです。住宅ほど甘くはないですね。
シン
＞インフレ以下の固定金利
この条件いりますか？
現に、10年前のインフレ率が0前後だった頃の物件については値上がりしています。インフレ率と物件の価格は比例しないと思うのですが。インフレ率があがったら金利が上がり、物件価格は落ちますからね。
ローンのスタート時の数年間にインフレ率が高いかどうかなんて、35年という長期においては大した差ではないというのが私の意見です。2023年であろうと2015年であろうと、不測の事態に対応できる人ならば不動産は購入したほうが勝つ確率は高いと思います。
実際、10年前～数年前に住宅を買った人は勝ち組だと思いますね。
>この条件いりますか？
いると思いますよ。不動産の性質上、減価償却していくので、インフレがないと勝ちにくい投資です。
>現に、10年前のインフレ率が0前後だった頃の物件については値上がりしています。
それは、プレミアムがついている場所だけですよね？地方の不動産で値上がりしているものなどほぼゼロです。いうなれば、GAFA買っときゃ、市場環境関係なしに勝てている、と言うのと同じです。わかっちゃいるができないことではないでしょうか？
>ローンのスタート時の数年間にインフレ率が高いかどうかなんて、35年という長期においては大した差ではないというのが私の意見です。
ローン金利、物件価格に関係あると思いますよ。今が異常なだけで、通常はインフレ、金利、物件価格は連動します。
>実際、10年前～数年前に住宅を買った人は勝ち組だと思いますね。
地方なら多くがオーバーローンだと思いますし、変動金利なら、いきなりひっくり返ります。あくまで、流動性の高いプレミアム物件を固定金利で買った人は、勝ち組だと思います。勝ち組物件だろうが、変動金利、ギリギリのキャッシュフローで買っていたら、一夜でひっくり返る恐れがあります。
シン
どのくらいの地方を想定されているかわかりませんが、山奥でもない限り、通常の県庁所在地では新築の価格は上がっています。建材がそもそも上がっていますからね。建てる価格は10%以上上がっています。家賃に対する十分なリターンはあると思いますね。
経済の性質上インフレになるのは当然です。そして、35年という長年にわたって一定のインフレ率が継続することはありません。必ず浮き沈みがあります。なので、いつ買うかどうかは現在のインフレ率は関係ないと思います。
何が言いたいのかというと、ネットで散見する「購入よりも賃貸の方がいい」といった定説は間違いではないか？ということです。もちろん例外はありますけど、自分が住み続ける・不測の事態に備えることができる人ならまず負けることはないと思いますね。
これは固定金利＜インフレ率になった今だからの意見ではなく、私が前から主張している通りです。
>通常の県庁所在地では新築の価格は上がっています。建材がそもそも上がっていますからね。建てる価格は10%以上上がっています。家賃に対する十分なリターンはあると思いますね。
そもそも県庁所在地も含めて地方で新築で買う必要あるのか？、と思います。激安の中古が余っているし、新築戸建ては値下がり幅も大きいです。買う時は高くなっているかもしれませんが、売るときは高くなってませんよね？単にホームメーカーにぼったくられているだけです。良い家を買おうが、やはり痛むし、修繕は必要です。そして、地価は下がり続けています。つまり、持ち続ける以外に出口が存在しません。
県庁所在地レベルですら仕事がないところも多いので、子供が戻ってこず、老年の親が上京するなんてことも珍しくないです。40で買って、10年そこらで必要なくなり売るとなると、建物はほぼ叩き売り、土地は駄々下りの損切りになりますね。
>自分が住み続ける・不測の事態に備えることができる人ならまず負けることはないと思いますね。
自分が住み続ける、という前提がなかなか難しいのではないでしょうか？幸運な話だと思います。住み続ける、という文化がある国の方が珍しいです。
株でも同じで、塩漬けし続けられるなら倒産しない限り、勝てるチャンスは高いと思います。ただ、保有し続けることもいろんな意味で難しいです。
シン
⇨田舎の定義ですが、政令指定都市未満はどうでしょう？
田舎のメリットの1つに、住環境がいいというものがあります。土地が安いので家賃レベルのお金で一軒家を買うことができます。出口戦略を考えておられますが、その家に住んでいる瞬間も貴重な人生の一部です。将来の多少の損得を考えるよりも、よっぽど有意義な人生になると思います。
インフラ維持が困難なレベルであれば、元気なうちしか生活できないですからね。せいぜい80歳でしょう。
そうなると、捨て値で中古戸建てを買ってDIYでもしながら楽しみながらリフォームやる、という感じになりますね。
＞わたしが知る限りだと、諸外国では投資がメインであり、キャピタルゲインを出すことが前提で買っているのに対して、日本だと出口を多少考慮しかしてないのは変な感じがします。
→日本は医療がしっかりしているからじゃないでしょうか？そこでの安心感があるから将来に向けてあんしんしている人が多いのだと思います。不動産は、買った時に金利分も支払います。1.5%の35年ですと、不動産額の20%程度にもなります。前払金利は利益を生み出しません。つまり、1億円の物件を買うのに1億２千万円必要ということです。ですが価格上昇を狙うのはそのうち1億円のみ。投資としてはよっぽどうまくやらない限りイマイチな気がしますね。
例えば、アメリカだ、西東海岸部だと、融資を受けられてローンさえ払えていれば、金利以上のキャピタルゲインを得られる可能性が高く、築年数が長くなっても、中古住宅の価格が上がり、流動性が高いので金融商品に近いんですよね。
日本だと、建物はそのまま減価償却していきます。利便性の高い土地分くらいしか値上がりが見込めず、ごく限られた物件以外は投資ではなく、買い切り商品になります。今の環境だと、東京の自己使用不動産は、投資商品として面白いと思いますね。
まぁ、捨て値で買って、その状況を楽しむのも良いと思いますが、地方に新築建てて、30年ローン組むなんていうのはお金をドブに捨てているように思います。儲かるのはハウスメーカーだけです。買った瞬間にオーバーローンになり、捨て値ですら売れなくなります。
シン
こちらの話題ですが、まずマンションと一軒家、どちらについて話してるか定義付けしてから議論してもいいかもしれませんね。いくら東京でも、一軒家が買った時よりも高く売れることはほぼないでしょう。その代わり一軒家はマンションよりも住宅の住み心地が良いです。家族持ちだと特に。
そうですね。
田舎だとマンションは論外、一戸建てしか選択肢はなく、いずれにしても、投資対象ではない。
都会というか、東京都心だと、マンションしか選択肢はなく、一戸建ては狭小住宅か、転売価値のほとんどない豪邸になります。土地の価値は下がらないので、時間さえあれば、土地だけでも儲かるかもしれませんね。
シン
価値観によりますが、一軒家のメリットはやはり居住性です。
マンションや捨て値で売られている一軒家と比べて、かなり良いと思います。車も目の前に置けますし。
田舎なら土地も安いので、少々のリスクをとっても余りあると思いますよ。どうせどこかには住む必要があります。田舎は年月が経っても状態を維持しやすいですしね。
お金を取るか居住性を取るかなので、価値観の問題になってくるのでこれはもう平行線ではないでしょうか。買う気のない人に家を買わせることができるなら、ハウスメーカーの営業にでも転職しますw
>マンションや捨て値で売られている一軒家と比べて、かなり良いと思います。車も目の前に置けますし。
私は、一軒家の利点は広さであり、新しいのかはあまり関係ないと思っています。水回りなんかはリフォームで十分です。車を目の前に置くことなんかは、新しかろうが、古かろうが広ければ、自由です。
新築だと、どこで建てようがさほど価格差はなく、土地が安くても、ある程度の質なら4-5000万円余裕でします。しかし、建物自体はあっという間に減価していき、オーバーローンになる。売る事情が出来たら大損します。
東京なら、建物に価格がつかなくても、土地だけはある程度の値段になるので、10年も住めば、オーバーローンなら可能性は低いです。
>お金を取るか居住性を取るかなので、価値観の問題になってくるのでこれはもう平行線ではないでしょうか。
損は承知、それでもやりたいのでやりますよ、というならご自由に、ですが、損したら人生が破壊される、身動き取れなくなる、というなら、もっとよく考えなよ、と言うところですね。
シン
都会と田舎の定義ですけど、
車が無いと生活がままならない度合＝田舎指数みたいな感じで良いんじゃないですかね？
個人的には都会で低層の賃貸マンションがコスパ良いかなと思います。
車の購入費、維持費が不要。戸建てに比べて防犯、防災に有利。
外壁面積が狭いので冷暖房効率が有利。
人口減ってるのに未だに賃貸物件はバンバン建ってます(笑)
新築は家賃が高めなので新築で入居した人が退去する5年落ち辺りからコスパいいんじゃないかな？と思ってます。