少子高齢化の日本では負動産になることが多く、必要ない限り不動産を所有する必要はないでしょう。その中でも上がる可能性がある不動産を検討します。
不動産投資は首都圏向けであり、他は事情がない限り、やめた方が良いです。人が減ってきて、都市化はさらに進むので、一気に過疎化するか、緩やかに衰退するか、の二択です。首都圏ですら現状維持が精一杯、過疎化してくる場所もどんどん増えるでしょう。
大前提として中古であることが重要です。新築は買った瞬間に価格が落ちるし、税制上も不利なので勝ちを放棄したに近いです。また、戸建ては売りづらいので避けましょう。どうしても戸建てなら建売が良いです。余計な思い入れがない分、コスパが良くできています。
プレミア
成金、小金持ちが好む地名は上がる可能性を秘めています。いつの時代も見栄はなくならず、その時に羽振りが良い人間が、見栄えのする場所に不動産を買うものです。そのような土地は限りがあり、プレミア価格になりやすいです。
麻布、広尾、赤坂、白金、といった所は江戸時代から大名屋敷が存在した場所ですからブランド力は落ちづらく、田舎者根性を擽ります。見栄っ張りが小金を手にすると、強引にでもブランド品を手にしたがるものです。すると、価値は上がっていくことになります。
注意すべきは、タワーマンションのように維持コストが高いもの、最低敷地面積などの規制が多い場所は、価値が上がろうが、売るに売れなくなる可能性があるので要注意です。不動産は持っているだけで、固定資産税が発生します。
インバウンド
次に中華系外国人が好むインバウンド需要のある場所の不動産は良いと思います。彼らは湾岸部、商業地が好きなので、自分で住むにはどうかな？、と思う場所も、投資としては良い可能性があります。
東京湾沿いのタワーマンションはあまりにも増えているので、何かしらの他と差別化できる要素が必要ですが、銀座、渋谷、新宿などの、彼らでも知っている場所は比較的リスクが少ないと思います。知っていると言うだけのノリで買ってきます。
東京外でも、外国人が好む場所に不動産を買って、民泊しながら市況をみながら売っても良いでしょう。ただ、自分自身が近くに住んでいて、チョコチョコ現場確認できることが条件です。清掃などを他人に頼むにしても、自分がすぐに動けない場所に不動産を買うのはリスクが高いです。
利便性
上記二つは資金繰りが難しいとすると、利便性の高い場所に不動産を買う、ということが現実的か、と思います。交通面で言うと、JR主要路線駅から10分以内、歩ける範囲に商業施設、病院などが揃っていること、が挙げられるでしょう。
私鉄、地下鉄は距離の割に移動時間がかかることが多く、駅前も商業施設が充実していないことが少なくないので、マイナスポイントだと思います。その路線をメインで使う用事のある人以外にはメリットがあまりありません。
高齢者は車を使えないので、歩き、自転車、公共交通機関でことが足りていることが重要です。車の運転ができても、維持費がバカにならないので、なくて済む方が生活費を抑制可能です。その意味で少子高齢化には都市が合っていると言えます。
ただ、何度も言いますが、タワーマンションは危ないのでやめた方が良いと思います。都心部の限られた土地だから高層化しているのに、単に利便性が高い程度の都心近郊地に維持費の高いタワーマンションを作ること自体が理解できません。
武蔵小杉だとか、川崎、川口といった東京ですらない場所にタワマン持っていても、ブランド力なんてないし、もともと災害地域であることがほとんどなので、リスクが高いです。ウ○コタワマン事件は記憶に新しいところでしょう。
コロナ禍で郊外ブームが起こっていますが、私は一過性のものだと思っており、結局は都心部までのアクセスが不十分な場所は、そもそも住みづらいので、リモートワークで通勤から解放されても、不便は不便に変わりないと思いますね。
まとめ
地方の人は自分で住む不動産を親から貰う、捨て値で拾う、という選択肢しかないでしょう。値上がりを見込んで買うものではないし、他人に貸すために買うなんて有り得ないです。最悪、捨て値ですら拾う人が存在しなくなります。事実、地方で放置された空き家は増え続けています。
首都圏ですら、よほど考えないと不動産で利を取ることは難しく、なんとなく勢いで買って、運が良ければ、ガツンと儲かる、みたいなことはあり得ません。人が増え続けるアメリカ東海岸、西海岸みたいなことはないんですよ。
だとすると、自分が住むにしても、日本で長期ローンを前提にしている時点で割の悪いギャンブルに手を出しているのと同じです。破綻リスクが高いが、うまく行っても大した利益にはなりません。
周囲と会話してて思うのですが、”車が無いと生活できない”という話を聞いて違和感を覚え、車の無い時代は地方は一体どうやって生活していたんだろうと調べてみました。結論、住めない。で終了だったのですが、車の登場で生活が可能になったみたいですね。
車の維持費も軽自動車だと、ランニング・税金が安いので、車がある前提だと地方の生活は可能です。
ただ、記事にもある通り、高齢になると車に乗るのもリスクがあるし、安く生活できると思って地方に言ったはいいが、トータルでみると都市の方が生活コストや利便性などを総合すると理にかなっているのは火を見るよりも明らかです。
私は地方に5年ほど住んでいましたが、水道料金が都市部と比べて割高だったり、都市ガスが開通しておらず、プロパンガスを使って不本意な生活を送っておりました。
都市部に住み、車を所有せずカーシェアに留め、浮いた分を家賃に回して利便性の良いところに住み、
空いた時間で副業などするのが合理的だと思います。
>車の無い時代は地方は一体どうやって生活していたんだろうと調べてみました。結論、住めない。で終了だったのですが、車の登場で生活が可能になったみたいですね。
車が普及する前の地方は、僻地扱いだったようです。昔の小説を見ると、都市部に出る、というのがとてつもない決心、労力を必要としたことが書かれています。地方の中心部まで1日かけて歩いて行き、1日一本しかないバスに乗って鉄道駅まで到着、また一週間かけて上京、と言う感じでしょうか？
車を持たないと生活できない地域は、寂れるしかないと思いますし、車が必要ない地域に住んで、必要に応じて借りるのが最適です。東京の狭小住宅の一階掘り込み部にムリクリ押し込むように高級車をねじ込んでいるのをみると、なんとも言えない気持ちになりますね。本当に車を維持する必要があるんでしょうか？
シン
１Fを抉って駐車場にしている一戸建てのことですね。これ、耐震性的にどうなんでしょうか？と常々思います。シンガポールと東京はよく引き合いにだされますが、観光でしか訪れていない身ですが、シンガポールにはこのようなヘンテコ住宅は無かったと記憶しています。
東京独自の特殊住宅なんでしょうかね？けど、１Fの大部分を削ると、メインの居住空間は２F以上となるため、出入りにいちいち階段を使わないといけないので、それはそれでしんどいなと思います。
十分な土地確保できないなら、素直にJR駅近くのマンションで良いのでは？と思います。
タワマンは、記事の通り避けるべき選択だと思います。基本的にマンションの立体駐車場は高さ制限なるものを設定しており、車高１５５ｃｍ以上の車だと入庫ができません。せっかくミニバンを買っても、周辺に駐車場を借りなければなりませんが、これも都内だと順番待ちです。
車高に入る車を入手してもタワマンだと、その収容居室の多さ故に、立体駐車場に長蛇の列ができます。通勤ラッシュ時だと入出庫で２０～３０分待ち、雨の日だと更にかかるだとか。
なんか、日本の住居事情・道路環境に対して車事情が対応できていないような気がして仕方ありません。車なんて、多くの人は移動手段に過ぎないし、ステータスも求めるなら、ガツンと税金を取ればいいと思います。シンガポールではそうだとぬるりブログで勉強しました。
>シンガポールにはこのようなヘンテコ住宅は無かったと記憶しています。
あることはありますよ。ただ、シンガポールで戸建ては一般的ではなく、資産家しか保有していないので極度に抉る東京スタイルは珍しいです。見た目が悪くなり嫌がられます。多くが多少抉って車を停めやすくする感じですね。別に駐車場スペースを確保しているのは大金待ちです。
日本式の立体駐車場はシンガポールではないと思います。少なくとも私は見たことはありません。コンドミニアムは地下に駐車スペース、HDB（公団）は公団の隣に駐車場ブロックを設置してますね。
シンガポールには地震が存在しないので、耐震という考え方はなく、日本人からすると、こんなに簡素で大丈夫なのか？というような構造で建物を建てます。
>なんか、日本の住居事情・道路環境に対して車事情が対応できていないような気がして仕方ありません。
東京を除くと広域で車なしで生活できる地区はないし、自動車産業は基幹産業なので、ガツンと税金をかけられないというのはあります。東京だけにかけても、他県登録するだけですしね。やるなら、来年からシンガポールで導入予定されるサテライト型ERPで車で特定の場所、時間に入ると課金する形でしょうか？でも、全車に受信機を導入するのもあまり現実的ではないですね。ETCすら未だに拒否している人もいますしね。
シン
なるほどですね。シンガポールには地震が無いとは恥ずかしながら初めて知りました。EVの時代になってきて管理が強化されそうですね。
高速道路は10年後には、ETC専用となりますが、それでもサポートレーンを残して車載器がない人、クレカを作れない人に配慮せざるを得なくなっています。
シンガポールのような課金は、日本でも技術的には可能ですが、法的に出来ない状況です。
ナンバープレート課金が出来れば良いのですが、普通車と軽自動車の法的な位置付けが異なるので、それすらできません。通常道路での課金は日本では夢のまた夢です。効率化の最大の壁が弱者への配慮ですからね。
車が無い時代は、近所の商店などで生活用品はまかなっていたと思います。
近所に商店もないところは、畑と家畜で自給自足のようなことをしていました。
通常の生活であればそれで事足りました。
「車が無いと生活できない」は、自家用車の登場により近所の商店などがなくなってしまったからだと思います。自給自足のようなこともできないでしょうしね。
でも、その代わりに現代はネット通販があるので実はそこそこちゃんとした暮らしはできるんですけどね。
なるほどですね。勉強になります。
商店街が寂れ、郊外でショッピングモールがその役割を担っていますが、当たり前ですが、車前提なのでしょうね。
おっしゃる通り、ネットでどこでも買い物ができますので、予め必需品を揃えておけるならば空き家バンクなどで格安で地方に住んでもいいかもしれません。（私は嫌ですがｗ）
> 高齢者は車を使えないので、歩き、自転車、公共交通機関でことが足りていることが重要です。車の運転ができても、維持費がバカにならないので、なくて済む方が生活費を抑制可能です。その意味で少子高齢化には都市が合っていると言えます。
私は郊外住まいなので、仕方なく軽自動車を所有していますが、老後は車は処分して、下町好きなので台東区や荒川区の賃貸物件に引っ越そうかと考えています。毎日夕方から浅草か上野辺りで一杯やりながら散歩するのが理想です。
この株安で40代でリタイヤが遠のきましたが、もし40、50代でリタイヤ出来なくても、5000万程あれば60歳から早めの年金を受給しながら軽いバイトで充分可能です。
不動産なんて買ったらそうはいきません。たかが住居なんぞに残りの人生縛られるのはまっぴら御免です。