じゃあ、タワマンの危険

タワマンの危険について記事にします。

災害

日本は世界的に見ても災害の多い国で、タワマンは災害に弱い。それだけでかなりリスクがあるなぁ、と思います。シンガポールなんかはほぼ災害はない、政府が人災を強制的に止めることもできますから、高層ビルだらけでもさほど問題ありません。

特にタワマンは地震リスクが高いだろうと思います。そもそもタワマンは元工場、倉庫跡地に建てられており、工場、倉庫は地盤が弱く、住宅地として不向きである為、広い土地が確保できたわけです。埋め立て地、河川敷が安全なわけありません。

災害時の為に非常発電機なんかを用意しているから大丈夫だ、とデベロッパーは言いますけど、福一で稼働しなかった事実は重いです。非常時に適切な対応をやれるとは限らないし、普段から稼働してない設備をいきなり稼働させるのは難しいです。

タワマンそのものが無事でも、設備に電気が通らなければ、自力で高層にある自室に上がるのは難しく、陸の孤島と化します。水、食料などを運び込めないなら、避難するしかなくなります。そして、復旧も高層である為、時間がかかります。

維持

仮に何にも災害がなくても、維持費が年々増えます。デベロッパーは住民数で共用部を割る為、安く上がると言いますが、それはほぼメンテナンスフリーで行ける、10年くらいのものであり、そこからは常に割高になります。

エレベーターは高速の特別仕様でメンテナンス、取り替えに多額の費用がかかりますし、非常用発電機だって、場合よっては億を超えます。水、電気などの配管も高層になれば、なるほど面倒になり、ペンキの塗り替えもゴンドラ式で、危険で時間がかかります。

つまり、年を追うごとに管理費は上がっていくだろうのに、住民の入れ替えがキチンとなされてないと、高齢の住民は管理費が払えず、保守工事を拒否したり、叩き売って出て行くしかなくなります。そうすると、廃墟みたいなアパートになってしまいます。

維持コストと言うのは重要で、長年使用するものは単に買うだけでは済みません。それを維持する為にもう一つ買うくらいコストがかかる場合も少なくありません。古民家再生なんかも、安いものではないんですよね。タワマンは維持コストが他の住宅形態よりも高いですし、そのコストが年々高くなります。

住民

タワマンは外国人、投資目的購入比率が高くなりがちです。つまり、終の住処とは考えてない人が他の住宅よりも多い為、まともに連絡が取れないオーナーが多くなり、意思疎通が取れない可能性が高くなります。住民投票になると困ります。

そうすると、住環境を考えず、違法民泊、又貸しが増えます。また、年に何回か来るだけの別荘扱いにしていると、やはり痛みは早くなります。人が住まない住宅はあちこちが痛みやすくなります。個人宅ならともかく、アパートは繋がってますからね。

タワマンは投機目的が多く、実需に支えられていない物件は不況になると投売りされることも多きです。そくすると、売るにも、貸すにも不利になり、必要なくなった時に立ち周りに困ります。

街としてのブランド力って、文化だったり、経済力だったりするわけですが、それって、即ち、若者が憧れ、無理してでも住むのか？、と言うところにあります。無機質な沿岸部で物価だけが高めな場所にあるタワマンには若者が流入しづらいです。

高度経済成長期、ファミリー向けに乱開発した東京区内北部は文化が成熟せず、高齢者比率の高い、寂れた雰囲気の地域になり、上京する若者を引きつけた区内西部が文化的に成熟し、人気を保っています。

まとめ

これまで散々タワマンをバカにしてきましたが、それでも憧れる人はいるみたいなので、どうしてもと言うなら、賃貸で数年住んでみて、デメリットを上回るメリットがあると思ったら買ってもいいと思います。買ってしまうと、すぐには売れません。

いい時に買ったから、評価額が上がってる、と思っていても、5年以内の売却には特別税がかかりますから売却益は取りづらく、相対取引の為、すぐに評価額通りに売れるのかは誰にもわかりません。5年後の価格なんて誰にわかるのでしょうか？

そもそも、人口が減る上、災害が多く、中古住宅市場が活発でない日本で家を買うだけでもリスクなのに、タワマンみたいなリスクの塊みたいな住宅を買う人はどうかしていると思いますよ。他のことでもいいように食い物にされる情弱なんでしょうね。