とんでもない借金、35年ローンについて記事にしたいと思います。
長期
そもそもの話として十年一昔、と言う観点からすると、35年後など、想像もできないくらい先のことであり、そこまで借金を引きずる前提が気が狂っている、と言えるでしょう。とは言え、シンガポールでも30年ローンは割と聞く話です。日本と何が違うのでしょうか？
日本全体で考えるとバブル以降、不動産価格が下がり続けています。少子高齢化の上、消極的な移民政策をしている以上、不動産を必要な人が減り続けるわけですから価格が下がり続けるのは当然ですし、これからも同じことでしょう。
つまり、不動産価格が長期的に上昇していく傾向ならローンさえ払っていくことができれば、資産価値は上がっていくので特に問題ありません。逆に上がらないならローン残高が不動産の資産価値を上回るオーバーローンになります。オーバーローンということは、不動産を手放してもローンが残り、借金を背負う、ということになります。
ノンリコースローンであるなら不動産を手放せばローン債務から逃れることができますが、日本では一般的なローンではありません。これも不動産価格が上がり、流動性が高いことを前提にしたローンなので日本市場には向かないからです。
変化
不動産売却が難しい、ということは変化に弱い、ということになります。アメリカ人は不動産を躊躇わずに買いますが、同時に躊躇わずに転居もします。矛盾しているようですが、アメリカでは中古住宅市場が極めて活発なのでど田舎でもなきゃ、あっという間に売れるので問題ないのです。
シンガポール人は東京23区くらいの小さな島に住んでいるので転職したことで転居することはほとんどありませんし、親もすぐそばにいるので離婚しても実家に帰るだけです。実家に帰れないとなると、ワンルーンを借りるのが難しいので家庭内別居を選択するしかないのは逆に不便ではありますね。
日本企業は無駄に転勤好きで、どうしてと必要だとは思えない人を転勤させますし、転職も一般的になりました。首都圏内の転職ですら場合によっては転居が必須になります。かつ、離婚は一般化して珍しくもなんともありません。
日本では不動産を買うと売却が難しくなるのに、転居の可能性は非常に高いです。35年ローンを組むと、20年くらい、その家に住まないとオーバーローンになる可能性が非常に高い、ということになります。ほとんどギャンブルな取引だと思いますね。
利子
利子が安くなった、とは言いますが、デフレなんだから当たり前なんですよね。銀行はお金を滞留すれば、マイナス金利で逆に減ってしまうので、無理にでも貸すしかないわけです。担保が取れる不動産ローンは比較的安全なので競って貸します。
それでも、35年ローンだと、最初の10年くらいはほとんど残金は減りません。諸条件によりますが、均等に返すなら三割くらい減ってるのかな？と思いますが、利子の方が先に充足されるので、一割ちょっとしか減ってません。
仮に新築を買って5年後くらいに売ることになれば、減価は三割程度、場合によってはもっと評価は低くなり、ローン残高は数%しか減ってません。つまり、完全にオーバーローンになります。売買に伴う税金、手数料まで加わるので単に借金を背負うことになります。
低い利子を利用するだけで、余裕資金があると言うなら良いですし、収入がどんどん上がり、繰上げ返済をしてローン残高を減らせるなら35年ローンも良いのですが、毎月のローンを返すのが精一杯、ボーナスが良かった年はもう少し返す、と言う程度では最初の10年は返済していないに等しいです。
まとめ
35年ローンを使わなければならない時点で、その物件を買う資格はない、ということです。60歳の定年を過ぎてしっかり稼げるのは自営業、会社役員、特殊技能の持ち主だけです。ほとんどの人は生活費を稼ぐ、と言う程度しか働けません。
となると、25歳の時点でしか35年ローンを使う資格はなく、25歳で将来の見込みがついている人などほとんどいないでしょう。働き始めたばかりで、このままやっていけるのかすら確信のない人の方が圧倒的に多いと思いますね。
40過ぎて、良くも悪くもキャリアに決着がつき、腹を括ってやっていくことを決めて不動産購入をするのなら20年ローンまでが限界ということになります。それにしても毎月の返済はかなり余裕を見ておき、家計に余裕があれば、常に繰上げ返済を想定すべきです。
例えば、月の手取りで50万円くらいある家だと、ローンを10万円くらいにして家計に余裕が出た時点でどんどん繰上げ返済をすべきです。ローンが15万円になるとリスクがガッと上がります。家賃15万円とは意味が違うからです。
日本で不動産を買うと言うことは、純資産にはならず、負債としてカウントするべきものだと言えます。売りたくても売れる保証はないし、買値を大幅に下回る損切りに近い形になる可能性が極めて高いです。
実家暮らしを非難する人いますが、月の半分がリモートワークで高級住宅地の居心地の良い環境ならわざわざ出ていく必要性を感じなくなりました。
家族と生活しているために自動車がいりますが家賃代わりだと思ってます。
このサイトでは比較的実家暮らしを肯定する意見が多いですが、こればかりは私は賛同しかねます。
確かにコスパから言ったら、家暮らしの方が遥かに良いでしょう。しかし、古い考えかも知れませんが、私は成人したら自分の暮らしは自分で賄うべきだ、という考えを強く持っています。実家暮らしは子供時代を延長しているに過ぎません。
家賃や光熱費など、生活にどのくらいお金がかかるのか、洗濯や掃除などの細かな家事にどのくらい手間が掛かるのか、いくら頭で判っているつもりでも、実際に自分でやってみなければ実感として理解できないものです。
またどうしてもそういった事が面倒なら、寮に入るという手もあります。寮なら食事が出たり共用部分の掃除が不要な代わりに、他人同士一緒に暮らすための人間関係への配慮が必要です。
実際、かつて私の職場でもずっと実家暮らしだった後輩が新卒で寮に入ってきた事がありましたが、その生活能力の低さには目を覆うばかりでした。6畳の個室を狭いと言う、服を自分で畳めず制服は皺だらけ、風呂では石鹸の泡を放置、部屋にゴミを溜め込み汚部屋化、食堂では食べ方が汚くテーブルを汚しも拭かず、食器も自分で下げない、と散々でした。都度注意はしましたが、次々に新たなトラブルを起こすのでキリがありませんでした。彼の家では、親が何も言わずとも服を準備し、散らかした風呂や部屋を掃除し、食事の後始末もしてくれていたのでしょう。それを当然と思ったまま大人になってしまった訳です。結局彼は1年で辞めてしまいましたが、ずっと実家暮らしだとこういう非常識な人間が育ちます。
ですので私は、コスパが悪いのは承知の上で、最低1年は一人暮らしか寮生活を経験しておくべきだと思います。その上で、いつかは親が要介護になって死ぬからいつまでも頼れる訳ではない、との認識を持った上で、一時的に生活コストを下げる為に計画的に実家に戻るならアリです。
まったくです。
男女関係なく部屋の掃除、片づけは
最低でもできるようになるべきだと思いますし、
本来、本当の意味での家庭教育だと思います。
その母親もできない人が多いんですけどね。
掃除・片付けもできない人は、男も女も迷惑だから
結婚すんなと言いたいですね。
大学で習う文系の学問より掃除のほうがよっぽど大事だと思います。
【汚嫁サンバ】嫁の掃除下手・不潔を語る会【瀬戸際の花嫁】
私の父親は昔気質の職人で、とにかく機嫌が悪いと「だらしない」「たるんでいる」と理由をつけて子供を殴ってくる奴だったので、一刻も早く実家を出たかったです。かなり人格に問題のある親父でしたが、それで生活規律が身に付いた面はあります。
それに比べると今時の親は子供に甘いですからね。何も言わなくとも子供の好みを察して料理を作る、散らかした所は片づける等々。子供の専属コンシェルジュのようになります。
一昔前であれば、こういった生活能力の低さは、男性の方が問題になる事が多かったものです。妻が専業主婦なら家事は任せて問題ないですが、自分の服の管理、食後に皿を下げる、ゴミを捨てる。この程度の事は自分ですべきです。基準を設けるとすれば、仮に家政婦を雇ったとして、家政婦にやってもらう事かどうかです。主婦の妻は母親ではなく家政婦だと思って家事をやらせろ、自立した大人が最低限の自分の身の周りの始末も出来なくて恥ずかしくないのか、と言いたいです。
しかし、今ではむしろ女性の方が問題です。以前なら女なら家の事はキチンとしないと、という世間の圧があり、実家暮らしでも最低限の家事は出来ていました。しかし今では、「女の子」は家庭内ではお姫様扱いで、両親が寄ってたかって甘やかしている事が多いです。結婚しても夫が家事を分担するのが当たり前となりました。それを曲解して、一昔前のダメ男のように、配偶者を親と同様の専属コンシェルジェ扱いするクズ女が増えました。
男より厄介なのは、男なら働いて稼がないといけない、という最低限のラインがありますが、女にはそれが無い点です。専業主婦で全く働かないか、働いたとしても自分の小遣い稼ぎ。家計に全く貢献していないのに、「男女平等だから家事分担」と称して、夫を親代わりの家庭内奴隷としてコキ使おうとします。客観的にはクズ野良ブタでも親にとっては「可愛い娘」ですから喜んで傅くのでしょうが、夫にとっては何の価値もない金食いブタを飼っているのと同じです。
>>掃除・片付けもできない人は、男も女も迷惑だから結婚すんなと言いたいですね。
>>【汚嫁サンバ】嫁の掃除下手・不潔を語る会【瀬戸際の花嫁】
→その気になれば女でも自立して生活が出来る時代なのに、敢えて主婦になろうという女は地雷だと思いますね。自立できない男は社会の落伍者として軽蔑と嘲笑にまみれて野垂れ死ぬだけですが、女には夫に寄生して暮らすという道があります。それで不満や都合の悪い事があれば、何でも夫のせいにすれば一定の賛同者がいるので孤立する事がありません。むしろ生活力に問題のある女に限って、結婚に逃げ込もうとしている感があります。
結論として、最低1年は親元を離れて暮らせ、不動産を買うなら損を承知で買う理由を見極めろ、結婚は絶対にするな、です。
考えてみれば、男も女も掃除もできない・片付けもできない
奴らが結婚って恐ろしいですね。
>>生活力に問題のある女に限って、結婚に逃げ込もうとしている感があります。
たまに行く喫茶店の階違いに美容整形外科があって、エレベーターで一緒になることがありますが、なんとなく、こいつ多分家の中めちゃくちゃだろうなと思えるようなのがいます。
ホント、恐ろしいです。
気つけなければいけないのは、外に出るときはばっちり化粧・着飾っていて部屋の中は汚部屋というのも多いです。
外面がいい奴も多いんですよ。
今から結婚するつもりの人は1年以上同棲してからのほうがいいと思います。無理して結婚なんかすることもないと思いますけどね。
身につまされる話です。
私の元妻は、見た目は清楚なお嬢様風でしたが、実家依存で買い物依存、料理も掃除も出来ない、少しでも我儘を聞いてくれないと泣き喚く、幼児の様なゴミでした。片っ端からブランド品を買っては床に放置し、家をゴミ屋敷にされました。
>>今から結婚するつもりの人は1年以上同棲してからのほうがいいと思います。無理して結婚なんかすることもないと思いますけどね。
→結婚なんて男性にメリットは皆無ですよ。無理して、ではなく、絶対に結婚なんかしない方がいいです。籍を入れたが最後、慰謝料目当てにDVを捏造されたり、遺産・保険金目当てで自殺に追い込まれたり殺されたりする心配をしなくてはなりません。本当に彼女の事を愛しているなら、全財産を渡して目一杯保険金を掛けた上で自殺してあげるのがいいです。彼女は大喜びすると思いますw
どうせ女なんて男に寄生しないと生きていけないブタ以下のカスです。男が皆結婚しなくなれば、寄生先を失くした女どもは全員野垂れ死んで万々歳です。
男女平等にすべきと言いながら、「その母親もできない人が多いんですけどね」「嫁の掃除下手・不潔を語る会」と女性に責任をなすりつけていないですか。
父親でも、旦那でも、家事を分担すべきです。
>父親でも、旦那でも、家事を分担すべきです。
当然だと思います。ただし、母親でも、妻でも、家計は分担すべきです。
家計分担しない専業主婦なら家事分担など求めるのがおかしいし、貯金という名目で自分の収入を共有しないなら家計分担してないのと同じです。
シン
sakichiさんのコメント3日前に投稿されていたんですね。
パソコンの調子が悪くて、買い替えようと思っていたのですが、私のパソコンに反映していませんでした。
専業主婦なら、家の中のことは嫁がするのが当然じゃないですか？という意味で書きました（重たいものを搬送するとか女性に難しいことは除きます）。誤解を招くような文章ですみませんでした。
専業主婦であることに胡坐をかき、1日中スマホをいじくり、テレビを見ているクズみたいな専業主婦は多いです。
こういう姿って子供も見ています。そして、子供にいい影響を決して与えません。
これで、部屋の中がガラクタだらけになり生活するのに不自由さを感じてくると、子供に対する虐待行為と同じです。
もちろん夫に対しても虐待行為になります。
妻がフルタイムで働いているのなら、夫も家事を半分負担するのは当然だと思います。
nobunobu さん
仰るとおりだと思います。
「こういう姿って子供も見ています。そして、子供にいい影響を決して与えません。」
私はこれが一番の問題だと考えます。多大なる悪影響を及ぼすことは、間違いありません。この悪影響を極力少なくしたいと考える父親は、絶対にいると思います。子供には、こんなどうしようもない人間になって欲しくないのが普通だと思います。
子供って親を見て育ちますよね。
親を反面教師として自分は片付けをしっかりする子に育てばいいんですが、親と同じように片づけられない子供になるほうが多いと思います。
私は片づけられないことと貧乏とは密接な関係があると思っています。
>>片づけられないことと貧乏とは密接な関係がある
その通りです。低収入なのは社会情勢と本人の資質の問題もあるので、一概に責める事は出来ません。しかし、「質素」ではなく「貧乏」になるのは本人が馬鹿だからです。
計画的に行動する事、物を管理をする事が出来ないから、その場の感情で金を使い尽くして貧乏になってしまうのです。
元妻がまさにそうです。ブランド物を片っ端から買いまくっていました。その結果、月12万も養育費を貰っていてもまだ足りないと言って、モラハラをでっち上げて、元夫に更に金を要求してきています。
もう10年以上会っていませんが、ゴミ屋敷で買い物依存の母親に育てられている子供がどう育っているか、心配です。
そして、片づけることができない、掃除することができない人は男女にかかわらず、結婚すべきではないと思います。
片付きることができる、掃除ができるようになって結婚すべきです。
片づけ位できるよと思っているなら、自分の部屋を見渡してください。
それが今のあなたです。
相手の人が迷惑です。将来生まれてくる子に対しても迷惑です。
nobunobuさん
平凡なサラリーマンさん
横からコメント失礼いたします。
＞＞私は片づけられないことと貧乏とは密接な関係があると思っています。
nobunobuさんが仰る通りだと実感しています。
ほぼ間違いなく仕事をする場合 ルーチンというか定型作業が多いので、自分が使った道具や書類などを ちゃんと片付けられないと
ロスが多すぎて まともに仕事できないって評価になる可能性が極めて高く 結局居場所なくしてしまいます（営業とかだと こういうタイプでも 好成績・高評価な方はいますけど）。
そういう意味では 本当に基礎となるスキルで
挨拶や受け答えをはっきりする
使ったものはきちんと片付けるなどは
目的もなく習い事や勉強・資格などに走るよりまず躾の段階でしっかりと身に着けないと 結果的に 仕事で居場所無くして 貧乏に直結しかねないと思いますね。
掃除して 綺麗にすると無駄遣いもしなくなりますしね。
私自身自省しないといけない点でもあるのですが
すみません。次の私のコメントはシンさんに対するものでなくsakichiさんに対するものです。
３５年ローンの融資手数料、登記代を合わせると、ネット銀行で１００万切る程度で、
都市銀行だと１５０万程度です。
近くの高級マンションの内覧に行った際、不動産会社とセットで融資を提供してる銀行があったのですが、手数料が都合２００万で、高いので、ネット銀行にしてもいいのか？と聞いたら、「ネット銀行の審査落ちたら、ローンが下りず一括返済になる」と脅され、買う気も見る気も失せて帰りました。
大体、金ないからローン組むのであって、３５年という壮大なローン組むのに、１００万・２００万頭金で用意して、かつ金利も払うって、馬鹿馬鹿しくてやってられないですよ。
いまだに持ち家vs賃貸という５周ぐらい遅れた議論をきいて辟易しますが、もう賃貸で結論出てますよ。不動産の価値は認めますが、この不動産業界の無駄に高い手数料や銀行の融資手数料でしゃぶられて終わりですよ。ネットで物件見れるんで、本当に、仲介業者かまさないとだめなんですかね？
>いまだに持ち家vs賃貸という５周ぐらい遅れた議論をきいて辟易しますが、もう賃貸で結論出てますよ。
持ち家に経済的メリットはない、と言うところからスタートし、あえて買う理由はなんなのか？と考えた方が良いでしょう。単に妻が喚き散らすので根負けして買う、だとかなら極めて危険です。
シン
若い時は賃貸でよいと思いますよ。でも、高齢者にはつらいですよ。審査が通らなくなりますから。URぐらいしか選択肢がなくなります。親の家を相続できるならよいですが、そうでなければお金が貯まったらどこかの時点で持ち家を購入した方が、安心できると思います。
Oba様
レスありがとうございます。
この意見よく聞くのですが、URで良くないですか？
私は良いと思ってるので、賃貸派です。よくないと思う人が持ち家に行くシンプルな話なのでしょうかね。
ちなみに今のURって老人が住みまくって空き住宅ないみたいですよ。なので、住宅に困ってるという理由に該当したら、公営住宅でしょうね。
まぁけど、ある程度、金を貯めていれば、それなりに選択肢はあるかと思ってます。
>お金が貯まったらどこかの時点で持ち家を購入した方が、安心できると思います。
貧乏人がURでダメな理由も分かりません。金持ちなら捨てるつもりで一括で買えます。ローン組まなきゃならない貧乏人が割の悪いギャンブルに手を出す意味がわかりませんね。
どうしても家を買いたければ、退職して引っ越す可能性がなくなってから買えば良いです。転居の可能性がある現役時代に買う意味がわかりません。
現役世代に買った家が退職後に合わなくなることも多いです。夫婦で住むのには大きすぎる。職の心配がないなら田舎に戻りたい。持病があるのでかかりつけ医の近くに住みたい。でも、日本では買い換えられる保証もありません。60以降にローンを残していたり、ほぼ無価値の不動産を売るに売れない状態で持っていても単なる負債です。選択肢を減らしますね。
シン
URが悪いとは全く思いません。ただ、山のようにある賃貸物件の中からURしか選べないとなると、選択肢が限られます。公営住宅（都営、市営）のようなところは収入制限が厳しいです。中途半端な収入の人には向いていません。そして、古くて廉価なUR、公営住宅はどんどん取り壊されています。住民に何かしらの配慮はあると思いますが。
私も３５年ローンがいいとは思っていません。身の丈にあった物件を、老後を見据えて適切な時期に購入することがよいと思います。投資ではなく、できるだけよい（人によって価値観は違います）老後をおくるための必要経費です。
マンションだって６０代で現金で購入すれば３０年ちょっと住めればいいのです。
>投資ではなく、できるだけよい（人によって価値観は違います）老後をおくるための必要経費です。
捨てるつもりで即金購入出来るなら全く問題ないと思います。
シン
シンさん、皆さん
「35年ローンを使わなければならない時点で、その物件を買う資格はない、ということです。60歳の定年を過ぎてしっかり稼げるのは自営業、会社役員、特殊技能の持ち主だけです。ほとんどの人は生活費を稼ぐ、と言う程度しか働けません。」
おっしゃる通りです。私は上記のことを声を大にして申し上げたいです。
６０代の収入は、全く期待できません。再雇用の収入なんて６０歳時の半分あればかなり
よい方です。５０代でローンが完済していても定年前までの生活をしていたら、ほとんどが
赤字になることが多いです。なかなか生活レベルを落すのが難しいからです。
よって住宅ローンが残っていたら、本当に大変なことになります。
６５歳まで定年が延長されても、同じことだと思います。だいたい定年が延長されている企
業はまだ１割台です。５５歳から６０歳に延長されるまで１３年かかったそうです。５歳延
長するのに１５年と考えておくのがよいとのことです。
「60代は投資で稼げばよい。」といった御意見を拝見しました。そうした能力を持っている
方々が、このような無謀なローンを組むとは思えません。ローンなど組まずに即金で購入す
るでしょう。
もっちりさんが、「大体、金ないからローン組むのであって」とおっしゃっていますが、そ
の通りです。投資家が、お金がないということは考えられません。
なぜか、強気な人は多いですね。
>「60代は投資で稼げばよい。」
こういう人が老後破産するんでしょう。
いつも言うように、投資で稼げる人なんてごく僅かであり、リスクヘッジ、資産減りを遅くするためのものです。元々、資産が心許ない人が投資で稼ぐことなど出来るわけありませんよ。もし、できるなら、とっくにやってます。出来ないから一財産作れず、定年を迎えたわけですからね。
シン
シンさん
コメントありがとうございます。
「元々、資産が心許ない人が投資で稼ぐことなど出来るわけありませんよ。もし、できるなら、とっくにやってます。」
やはりそうですか。承知致しました。
３５年ローンを組む羽目に陥る原因を、考えてみました。在り来たりのことばかり
ですが。
① 明らかな資金不足
頭金なしどころか、購入諸経費までローンのこともあるようです。これは本当に論
外です。
② 住宅価格の高騰
都内のマンションは平均６０００万円だそうです。
③ 低金利
これが一番大きいのでしょうか。
④ ローン減税
私がローンを組んだ頃と比べて、かなり長期になっているようです。
如何でしょうか。
昨年10月「住宅ローン完済年齢７３歳。リスクを老後に先送り」と大きく報道されました。この報道に対して、否定的な御意見を拝見致しました。
⑤ 低金利で借りて、それを上回る利回りで運用するから得である。
安く借りながら、投資で稼ぎ繰り上げ返済すればよい。
⑥ 長く借りるから、毎月の返済額がかなり安くなる。
⑦ 低金利だから、長く沢山借りることができるから得だ。
⑧ ローン減税は得だ。
⑨ 賃貸よりは遥かによい。
⑩ 死ねば団信でチャラだ。
⑪ いざとなったら売ればよい。高くなれば得だ。
⑨だけ論点がずれていますが、これは結構多かったです。
私は⑤～⑨を拝見してから、①～④を考えました。
⑤～⑨は、肝心な①をどこかへ吹き飛ばしています。
経済ジャーナリストやFPの方々は、①を露骨におっしゃる方は少ない
ようですが、私は①が最大要因だと考えております。
如何でしょうか。
>① 明らかな資金不足
まともに頭金も用意できないだらしない人が投資で稼ぐ、という論法が全く理解できません。投資というのは忍耐であり、忍耐は日々の積み重ねでしか身につきません。身の丈にあった収支を心がけることすらできない人が勝てるわけありませんよ。
シン
.シンさん
早速のコメント、ありがとうございます。
投資には忍耐が必要なんですね。承知しました。
頭金を貯めるにも、忍耐が必要だと思っております。
この頭金を多くすることのデメリットを、論じている方々がいます。
理由としては、
①頭金が多いと手持ち金が少なくなり、教育費等が逼迫する。
②頭金が多いと借入金額が少なくなり、ローン控除額が減るのは損。
③頭金を少なくして、残ったお金を運用するのは得。
①、これも資金不足です。
②についてです。控除額も、もちろん重要です。ただもっと全体を考えて欲しいです。頭金が物件価格の1割と2割で、控除額を比較していました。それより借入金額が、2000万円と4000万円を比べるべきです。今頭金は、1～2割が適切だということです。私はこれは少ないと
思います。このような考えは、時代遅れだという御意見が散見されました。2～3割は多すぎるとのことです。
③、また投資です。忍耐不足と資金不足で、投資です。
頭金については、今私は浦島太郎です。
特にマンションに35年ローンなんて狂気の沙汰だと思います。タワマンなんて35年後は老朽化で倒壊する危険もあります。
修繕する現場作業員の確保は高齢化と円安で深刻な状況下にあると予想します。
現在でも過酷な労働環境の現場作業員は医療関係や介護より人手不足です。
>タワマンなんて35年後は老朽化で倒壊する危険もあります。
前に老後に家を借りられないことを理由にしてタワマン買ったというコメントがあったことを思い出しました。そもそも自分が老後に入る頃にタワマンがどうなっているかを不安視すべきだと思いますね。完全に本末転倒です。
金利が安いからとタワマン買って、すぐに転勤になったけど、評価額は上がっているから要らなくなったら売ればいいよ、と軽く言ってましたね。売って利確したのと、売れるはず、は全く違うことです。タワマンのように大量に似た物件がある不動産は価格の叩き合いになりやすく、売りたい時期も被ってくることが多いです。不動産デベロッパーもすぐには値崩れを避けるために小出しにして見掛けは高値を維持しているように見せかけることが一般的です。すぐに値崩れさせると、最悪は訴訟沙汰になりますしね。問題は十年過ぎて大規模修繕が必要になる頃にブランド力が維持できているのか？という話です。この時点で中古物件としても人気があれば、維持できない人は売って出ていくので、お金のない人が自然にいなくなります。この循環がないと集合住宅として機能しません。
日本においてマンションが建て替えられたことはほぼありません。土地にプレミアムがあり、容積率に余裕がある、という点をほとんどの物件でクリアできないからです。単に建て替えとなると、多くの住人は費用を払えないため賛成が得られません。大規模修繕も似たようなものです。結局、その場凌ぎの修繕で間に合わせるので廃墟のようになり、売る、貸す、どちらも捨て値でないと出来なくなりますね。
人口が大減少、災害大国の日本だと買うこと自体がリスクですが、どうしても買うなら戸建てにすべきでしょう。戸建てにしても不便な所だと、子供は誰も欲しがらず、買い手がいないので売ることもできない、取り壊すと税金が上がるので空き家をほったらかし、残っているのは老人だらけの限界集落になります。そういう物件が役所に持ち込まれて苦労しているみたいですね。
シン
シンガポール人の持ち家比率は88%だそうです。（公営住宅79%、民間住宅9%） 政府の持ち家政策で、カップルで新規に住宅を購入する場合に政府から約200万円の補助が出たり、親の近くの住宅を購入する場合の割引などがあります。またローンも毎月CPFという名の強制預金（本人負担20%、会社負担17%が毎月本人名義の別口座に振込まれ、住宅ローン、年金、健康保険等に使用）からの引き落としなので、本人は特に毎月の手取りから支払っているという実感が少なく、失業しないかぎり普通にローンを払っていけるようです。
10年〜30年位のローンで購入する人が多いと思いますが、長期的に家計収入や住宅価格が上昇するので（家庭単位の収入は10年間で約40%アップ、住宅価格は20年間で約2倍） 住宅価格が上昇し家庭の経済状態が上向けばより広い住宅に住み替える、また経済事情が苦しくなると小さい住宅に住み替えるためにローン完済前に住宅を売却することは一般的に行われますので、定年後までローンが残っている人は非常にまれだと思います。
日本の経済政策の失政で失われた30年が、経済的なダメージを蓄積し、ローン破綻者の増加を招いた最大の要因でしょう。最近、次の自民党総裁選挙のニュースで持ちきりで、短期的にはここ数日の株高で評価額が上がっているのは嬉しいですが、早く持続的な経済成長路線に復帰させてほしいものです。
シンさん、皆さん
2020フラット35利用調査（首都圏 建売住宅）を見ました。
調査件数は10215です。以下は全て平均です。
年齢39.3歳 家族数3.1人 世帯年収598万円 借入金額3382万円
月返済額112000円 返済期間32.9年 となっています。
総返済負担率は24.1%です。この負担率、何故額面年収で計算するのでしょうか。
手取年収で計算すべきです。
このまま繰上げ返済をしないと、60歳時の残高は1613万円です。
年収の手取りは約457万円です。月38万です。
ここから月返済と団信特約料（１年目は月約１万円）を引くと25.8万円です。
固定資産税と生命保険等もあります。残りは24万円でしょうか。
収入が増えないと、繰上げ返済はできません。このままでは教育費もありません。
ローン負担軽減額を金利1.28%とすると、13年で371万円でした。
問題点①
そもそも月24万円で生活できるのでしょうか。
２０１９家計調査報告によると、東京の家族３人の生活費は30万円です。内訳を
見ると家賃3万円とありましたので、それを除いた額です。これだけでも手取年収を
72万円も増やさなければなりません。額面年収を最低７００万円に上げなければなりません。今はそう簡単には、収入は増えません。
増えるどころか今回のコロナのようなことがあると、減ることもあるわけです。
とにかくギリギリなので、ちょっとしたことでも返済不能になると思います。
問題点②
60歳時の残高1613万円はどうするのでしょうか。
退職金は1997年の2871万円をピークに減り続け、2018年には1788万円まで
落ち込んでいます。年に51.6万円も減っています。大企業の退職金は年に2.5％
減っているというデータもありました。2046年の退職金なんてものはどうなって
いるのかわかりません。
まずは①を解決しなければなりません。そうしないと早い段階で返済不能となります。
②を考える段階まで行っていません。
都内でワンルーム物件が充実しているのは理解できます。子育て世代向けの部屋(2LDK〜)は充実しているでしょうか？あまりしてないような気がするんですよね。なので、みんなマンションを買うんだと思います。
月々が安ければ賃貸もアリかなと考えるのですが、高いと「こんなに払うなら買ったほうがいいのでは」という気になるのだと思います。
その世代向けの1番賢い選択は、中古の一軒家の購入ですかね。もしくは安く借りる。
>>都内でワンルーム物件が充実しているのは理解できます。子育て世代向けの部屋(2LDK〜)は充実しているでしょうか？あまりしてないような気がするんですよね。
→確かに子育て世代に向いた賃貸物件は少ないですね。私が東京で結婚した時も、賃貸で2DK以上の物件を探すと、追い炊き機能が付いていないような貧弱な物件か、富裕層向けの高い物件の両極端で、そこそこの質・値段の物件が少なかったです。
>>高いと「こんなに払うなら買ったほうがいいのでは」という気になる
→これが決定的にまずい考えです。一旦買ってしまった不動産は容易には売れません。転勤・離婚もそうですが、不法移民が住み着いて治安が悪化する、高齢者ばかりになって現役世代の肩身が狭くなる、天災で家が壊れる、といった不可抗力の事態が起きても容易には動けなくなります。何が起きるか分からない時代ですから、とにかく身軽に動ける状態でいる事が何より大切だと思います。
>>その世代向けの1番賢い選択は、中古の一軒家の購入ですかね。もしくは安く借りる。
→買うのだけは絶対に止めた方がいいと思いますね。これは日本の持ち家政策が現状に合わなくなっているという政治的な問題ですが、とにかく何とか頑張って丁度良い賃貸を探すしかないです。
マイホームローンって、妻が夫を拘束して搾取し続けるのに悪用されてる感じがします。夫が転勤になってもマイホームがあれば、妻だけ東京に残って夫を単身赴任させて金だけ送らせる事が出来ます。妻のモラハラで夫婦仲が悪化しても、ローンの残ったマイホームを売らなければならないとなると、夫は離婚をためらいます。もし夫がリストラなどでローンを払えなくなったら、自殺に追い込めば団信でローンはチャラです。責任は負担は全て夫にかぶせられるので、マイホームは妻にとってはいいことずくめです。
>子育て世代向けの部屋(2LDK〜)は充実しているでしょうか？
私が知る限り、日本ほど賃貸物件が充実している国はありません。設備が気になるなら分譲物件の賃貸を探せば良いです。タワマンも住んでみたいならまずは借りれば良いです。
>月々が安ければ賃貸もアリかなと考えるのですが、高い
正規雇用、非正規雇用みたいなもので、維持費は後者の方が高いこともザラにあるのですが、前者にはさまざまな制約がつきます。一時費用と固定費を一緒にすべきではないと思います。正社員は必要なくなっても簡単に切り離すことはできません。
シン
なぜ、企業がリスクの高い正規雇用をするかと言うと、伸び代があるからです。安く買って育てれば、それ以上の成果をあげられる可能性があります。サッカーの青田買いが典型です。日本の不動産は上がり目がないので正規雇用、長期契約する価値がありません。
シン
シンさん、皆さん
３５年ローンに関する記事を沢山読みましたが、今はｄｗさんのおっしゃることが最大の住宅購入動機だということがよくわかりました。「月の返済額が、家賃より安いから買う。」これです。ただフラット３５利用者調査からは世帯年収と月の返済額、決して余裕のあるものではないと思いました。また繰上げ返済しなかった場合の60歳時の残高を、きちんと把握しているとは思えません。教育費はどこにあるのでしょうか。別途貯金があればよいのですが。
全体的に、収入が増えることを前提にしていると思います。これは危険だと思います。とにかく今は、手取収入がそう簡単には増えません。額面年収600万円の場合ですが、その手取り額が15年前より50万円も減っているそうです。仮に額面収入が増えても手取はあまり増えません。社会保険料と税金がどんどん高くなっているからです。額面と手取の差がどんどん大きくなっています。当然高収入程その差が広がります。ですから返済比率も、絶対に手取年収で計算すべきです。返済比率は貸す側の審査基準の一つなので、あくまで貸す側の都合でこうなっているのでしょうか。
今の40～50代、特に40代の場合、「ローン完済年齢を知らない」、「年金額、退職金額を知らない」ことが多いというアンケート結果を見ました。「ローン完済年齢を知らない」これは論外です。ですから60歳時の残高など知るわけがありません。退職金は今の40代にとっては本当に不確かなもので、額を予測することは難しいと思います。ただし今出ている金額や10年前から20年前の金額ぐらいを知り、自分に支給される金額を予想すべきだと思います。
私には地方公務員（教員を含む）の知人が多いのですが、以前より聞いている話です。
「今の若い人達は結婚が早く、家も30歳前に買うことが多い。ほとんどが共働きである。職場の近くに、安い戸建てを買っている。価格は2000万円台が中心で借入金額が少なく、60歳前完済に設定している。」これは東京以外の話です。
全体的には晩婚化のため、家を買うのが40歳以上と遅くなっています。私はこれを聞いて、驚きました。ただ今長期ローンを組むなら、これが一番良いのではと思いました。少なくとも妻が専業主婦の「自称エリートサラリーマン」よりはるかに良いです。今後どうなるかわかりませんが、今65歳まで共働きが継続可能なのは地方公務員しかないと思います。退職金や、特に大きいのが年金が二人分出ることです。これは圧倒的に有利です。それでも若い時に安い家を買って早目に完済です。国家公務員は2030年過ぎに定年が６５歳になるようで、しかも収入が60歳時の7割だということです。もし地方公務員もこれに準ずることになれば、65歳までローンが残っていても大丈夫だと思います。
如何でしょうか。
>もし地方公務員もこれに準ずることになれば、65歳までローンが残っていても大丈夫だと思います。
今の四十代地方公務員は逃げ切れるのではないでしょうか？それより若い人たちは神のみぞ知る、というところでしょうね。
夫婦地方公務員で親の土地に安い家を建てて生前贈与で援助を受け、ローンなし、短期ローンでカタをつけ、仕事ではリスクをできるだけ負わずに言われたことだけして生活するなら比較的安全だとは思いますが、本当にこんな時間を浪費するような人生で良いのか？は疑問です。
若い人がこれを目指しても二十年後に日本が少子高齢化で破綻状態になっていれば、絵に描いた餅ですし、市場で全く評価されない役所特有の奇妙な仕事の仕方しか知らないとなると、小さな利権を行使して汚職するしか生き残る術がなくなりますね。衰退する国で公務員の汚職が激しくなるのはこういう事情です。小さな利権以外に収入を得る手段がなくなるからです。
シン
シンさん
コメントありがとうございます。
「夫婦地方公務員で親の土地に安い家を建てて生前贈与で援助を受け、ローンなし、短期ローンでカタをつけ」これは、私の年代でも非常に多いです。年金と退職金も二人分です。退職金は民間と比較すると減っていません。夫婦揃って再雇用をしっかりやっている場合が多いようです。これも多くの地方公務員から聞いた話です。あくまで東京以外の話です。
地方公務員の共働きは、質素な生活をしていることが多いとのことです。子供を小中学校から私立は少なく、高級住宅や高級車にはまず手を出さないとのことです。ですから60代で貯金が1億円あることは、決して珍しくないとのことです。「自称エリートサラリーマン」
とは完全に真逆です。
「仕事ではリスクをできるだけ負わずに言われたことだけして生活するなら比較的安全だとは思いますが、本当にこんな時間を浪費するような人生で良いのか？は疑問です。」
私は役所に勤めたことないのでわかりませんが、そのような印象はありますね。ところが同じ地方公務員の教員は、どうでしょうか。これも私が知っている限りの話ですが、生き甲斐を持って働いているようです。ですから再雇用も張り切って勤務しているようです。
私の勤務先では私もそうですが、これはあまり感じられません。元部長職等はまだつまらないプライドをもっていますので、1年で辞める場合もあります。年金もまだ出ないのにどうするのでしょうか。「自称エリートサラリーマン」のくだらないプライドです。
「若い人がこれを目指しても二十年後に日本が少子高齢化で破綻状態になっていれば、絵に描いた餅ですし、市場で全く評価されない役所特有の奇妙な仕事の仕方しか知らないとなると」おっしゃる通りです。ただ人のことは言えません。私の勤務先でも何の専門もなく、何の仕事をしているのかわからない社員が一定数いることは確かです。問題なのは年配だけでなく、若手にもいます。私は再雇用となってからは、現場ではなく事務所で勤務しておりますので、これがはっきりとわかります。どこの企業でもあることだと思います。
前回の補足をさせて下さい。
「教育費として別途貯金があればよい」と申し上げました。４０代の貯金は
①年収500～750万円未満 中央値644万円
②年収750～1000万円未満 中央値1215万円
となっています。フラット35利用調査によると首都圏の新築マンションは、世帯収入が801.5万円で②に属します。残りはすべて①です。644万円、1人の子供が大学まで全て公立でも足りません。ローン減税が400万円近くあるので、これでやっと足りる感じです。ただ日頃の生活費が老夫婦二人の年金額とさほどかわりませんので、これらを切り崩していく可能性は充分あります。よって、教育費は足りません。奨学金を借りることになります。老後資金は遺産相続がない限り、どこにもありません。
気にしているのは、月の返済額だけのように思われます。
「収入が増えるかどうかは不確か」、「ローン完済年齢は不確か」、
「60歳時の残高は不確か」、「退職金と年金は不確か」
不確かだらけでローンを継続していけるでしょうか。
>ところが同じ地方公務員の教員は、どうでしょうか。これも私が知っている限りの話ですが、生き甲斐を持って働いているようです。ですから再雇用も張り切って勤務しているようです。
教員は管理職である校長、関節部門である教育委員会所属を除くと、ほぼ全員が生涯現役である為、ずっと現役教員をやっていられるからでしょう。
同じ公務員の行政職だと、三十路すぎには何かしらの役がついて現場を離れ、意味のない書類に塗れて生活するようになります。定年後の天下り先でも現役時代の経験、技術を求められているわけではなく、単に役所への口利きだけを求められているとなると、腐っていくのは当然だと思います。
>気にしているのは、月の返済額だけのように思われます。
不動産購入派はここを強調しますが、不動産価格が上がり続け、必要な時には楽に手放せて、譲渡利益を得られる可能性が高いわけでないなら、単に月々のローンさえ払えていればどうにかなる、というわけではありません。
買うなら現金一括、せいぜい十年以内にカタをつけられる程度の物件にしておくべきで、希望の物件を長期ローンでしか手が出せないなら賃貸にしておくのが無難でしょう。
そもそもの話として家の耐久寿命は20-30年であり、多額の出費が必要な大規模リフォームなしにそれ以上は住むことができない、という大前提からすると、35年ローンというのは狂気の長さだと言えるでしょう。狂ったローンに手を出さなければならない物件は絶対に買うべきではありません。
シン
こんにちは。いつも楽しく拝見しています。このお話って、東京の超都心部のマンションは例外だから触れていないのでしょうか？
それこそ35年ローンで買った恵比寿のマンションを、だいぶ前に売ってしまったんですが、現在、売却時より2000万くらい値段が上がっているので、あー売らないで賃貸に出しておければ良かったなあって単純に思っています。売った時も買った時よりはだいぶ高く売れたんですけどね。
これからも東京のど真ん中マンションはどんどん値上がりするのかどうかと疑問に思ってるんですが、シンさんはどう思われますか？
>このお話って、東京の超都心部のマンションは例外だから触れていないのでしょうか？
土地にプレミアムがあり、容積率に余裕があるなら別の話だと思ってます。コメントにもそう書いています。
>これからも東京のど真ん中マンションはどんどん値上がりするのかどうかと疑問に思ってるんですが、シンさんはどう思われますか？
買い手が想像できない以上、上がる余地は限定的かと思います。共働き夫婦が無理して都心に長期ローンで購入する、というパターンが限界に来ると他に買い手がほとんど存在しなくなります。
シン
きゃー、ご返信いただき感激です！容積率ですか、、、ググってみたものの今の私の知識ではあんまりよく分からなかったのですが、つぎ買うことがあれば絶対にチェックします、容積率。
コメント見落としていたみたいで、大変失礼いたしました。。
上がる余地は限定的、というご意見も大変参考になりました。そうですね、多少上がっても嘘みたいにボロボロのシロアリ水漏れ物件が30年前の数倍の価格で売っているNYみたいにはならなそうですね。。。
でも少なくともあまり下がらないのであれば早く麻布のヴィンテージマンションあたりを所有したいと思ってしまう自分がいます。
ヤマ絵 様、
はじめまして、こんにちは。
何とも怜悧な知性を感じさせる文章で、良質な釣りなんじゃないかと
恐る恐る書き込みます。
このテーマの一連の議論の流れを見ても、日本人にとって不動産関係は宗教というか、意見の相違で全く噛み合わないのはリアルでもここでも同様に思えます。
簡潔に自分の立場は
・東京集中は今後もより強く続く(地方に住むインセンティブがあんまない)
・日本は人口減少が続くため長期的には地価下がる(除く東京)
・住んでる地域にもウワモノにも思い入れなく、自然の豊かな場所でこじんまり暮らすのが理想。戸建てvsマンション、購入vs賃貸 という議論自体が不毛と感じる
で、これが多数派だとも人に押し付けようとも全くもって思いません。
世の中には貴殿のような35年ローン組んでまでハイエンド長屋に住みたい富裕層の方が多々いらっしゃるため、それはそれで大いに結構なんですが、
そう言った暮らしができない我々のような下々を嫉妬だ、酸っぱい葡萄だとおっしゃるが稀にいて、実際その通りですので、私は悔しくて歯ぎしりしてしまいます。
不動産周りの話は別にポジショントークというわけでもないが、
いつも噛み合わんよなあ、と、リアルでもネットでも感じての駄文を失礼しました。
シン様、皆様、コロナでままならないこともあると思いますが、
今後とも前向きにぬるりといきたいものであります。
>・日本は人口減少が続くため長期的には地価下がる(除く東京)
https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/gaiyou4.pdf
日本の人口比、他の都市と比較、相対的にともかく、東京の人口も2025年には減少する見込みです。増える、横ばいなのは東京の中でも「憧れ」の土地である必要があります。その意味では恵比寿、南麻布、というなら無理して買う層が一定数存在するので脱出不能になる可能性は低いと思います。
富裕層、というと、日本には100万世帯程度しか住居用不動産を除いた純資産でたった一億円以上持つ世帯は存在しないので、5億になると10万世帯もいません。彼らだけが欲しがっても不動産価格は維持できません。田園調布がさまざまな規制のため富裕層しか受け入れない結果、空き家だらけになったり、外国人しか買わない、ということになります。貧乏人が無理をすれば手が届く範囲でないと、流動性を維持できないです。
シン
筑波山さん、コメントにお付き合いいただきありがとうございます。この場合、釣りというのが何を指しているのか分からないのですが、とりあえず私は大真面目です！筑波山さんのようにウワモノに興味がなく、自然の中で暮らしたい派であれば、私も所有したいとは思わないかもしれないです。都会に住もうとすると毎月の家賃も高すぎて、価値が下がらなそうならまた引っ越すにしても買った方がいいかなあと思ってしまうのです。
シンさん、参考になります。東京の人口ももうそんなに早くから減少見込みなのですね。もしローンまで組んで買うのであれば、貧乏人が無理をすれば手がとどく範囲、かつ東京のプレミアムな場所にある物件ということですね。
>都会に住もうとすると毎月の家賃も高すぎて、価値が下がらなそうならまた引っ越すにしても買った方がいいかなあと思ってしまうのです。
これは心理的罠です。特殊な事情がない限り、トータルで見ると買っても、借りても維持コストは同じです。所有することでリスクを負う代わりに上がれば儲かる、下がれば損をする。ただ、それだけのことなのに所有するのなら維持コストが高くても良い、と錯覚するんですね。取っているリスクが全く違うのに月々の家賃とローン支払いが変わらないならいずれは自分のものになるから問題ない、というのは完全に間違いです。欲しい、と言う気持ちがあると買う理由を無理にでも探し出すものです。
シン
賃貸と購入でリスクが違うことはもちろんですが、そのリスクが限りなく低そうで将来値段の上がりそうもしくは価値の下がらないプレミア物件を、賃貸の額より低い（もしくは同等額の）毎月のローンで買うなら、そっちの方が得だなと自分や周りの経験から思っているだけで、ローンを払い終えれば自分のものになるから問題ないと思っているという心理的な話なわけではないのです。普通に考えてローンを払い終えた段階で、買った時と同じ値段以上なのであれば、その方が得ですよね？何十年かした時に、そうなりそうだなと思うので、買わなくていいのかなと心配になってしまうのです。
＞欲しい、と言う気持ちがあると買う理由を無理にでも探し出すものです。
本来、同じところに何年も住むのは嫌いで自由に引っ越ししたいタイプで、所有したい願望は全くないんです。なので心は賃貸派です。むしろ賃貸でいい、賃貸の方がいい、っていう意見を聞くとありがたいのですが、それはきっと自分の場合には当てはまらないんだろうなと思って、質問させていただきました。
>普通に考えてローンを払い終えた段階で、買った時と同じ値段以上なのであれば、その方が得ですよね？
このような物件が日本では極めて稀なので購入は危険だと言う話です。
建物そのものは30年くらいしか持ちません。それ以上は立て直すのと大差ないほどの修繕費が必要です。となると、土地の価値が大幅に上がる必要があります。集合住宅の場合、区分所有分が大幅に上昇するなり、容積率をクリアして戸数を増やさないと立替、大規模修繕が出来なくなります。それら条件をクリアしてローン支払い後に売却額が購入額を超える物件は本当にごく僅かです。
シン
ヤマ絵 さん、
返信ありがとうございます。
住まいも含め生活は突き詰めれば自己満足の延長なので皆経済状況が許す中で自由にやったらいいと思います。
ただ、その選択が経済合理的であるか否かは別問題です。
先行き見えない時代に「35年ローン組むのがリスク高すぎないか？」というテーマで話し合ってるのに、ローン組んででも購入したい！というのは個人の趣味嗜好の問題ですので、だんだん神学論争みたいになってくと思いますw
私も含めて、金融リテラシーの低さから来るんだと思いますが、
・頭金はいくら位用意したらいいんでしょうか？→(何を甘えたこと言ってんだ？)
・頭金200万で4000万のプレミアムな物件購入しましたー
売却時も余裕のはずです！→ 若いのに立派ねぇ！
・200万の証拠金で4000万のプレミアムな小豆先物(FXでも可)やってます、売却時も余裕のはずです！ → 若いのに立派ねぇ…
・家賃もったいないから購入！→甲斐性がある！
・ヤリ○ンと噂の彼女に結婚迫られ押し切られました、
離婚するかもしれませんがその時は慰謝料踏んだくりますし、籍入れた以上はこれから彼女を愛せる様に頑張ります！ → 甲斐性がある！
上記はそれぞれ言ってることは近似だと思いますが、いかがですかね？
水害のエグい地域に何箇所か住んでいたため(マジで涙出ました…)、自然災害は悩ましいですね。
今まで人が住んでなかった場所って絶対何か理由があるわけで、(〇〇とか○とかが漢字で入った地名は避けろ、的な)
切り開いた崖の建売とか、埋め立て地のオーシャンビューなウォーターなフロントとかに住む方はギャンブラーだなと思います、地震はほぼどこでも発生しますしね…
スラム街の方が水捌けも含めて100年単位で人が住んでる実績ある、とか最近は考えるようになりました…
勝手な推測で悪いが、ヤマ絵さんは旦那様のシノギがご立派なんでしょうね。自分で苦労して稼いだカネを浮ついた使い方しようと思うはずがないんですが、
一度かりりん様の地に足のついたコメントを読んでみてください。
税金対策や、借金で旦那に足枷はめて離婚を回避するための購入、という深謀遠慮かも知れないので、ますますご立派、と思いました。
私が購入したい、と書いたのは、個人の趣味の話ではなくて、都会での購入で、あくまで経済合理性がありそうなら購入したい、というか、した方がいいのかな、という話をしています。いただいた例え話はちょっとごめんなさい、私には全部はよくわからないのですが。自然災害は怖いですよね。確かにそれは一つ購入の懸念点になります。もちろん水害などのリスクが高い場所に買う予定はないですが、どんな場所でも自然災害のリスクはあります。
横から失礼します。
追加の意見です。
自分が不動産を購入する際、このテーマでもあるように３０年以上のローンなど以っての他だと思います。中古市場の流動性が高いアメリカですら、リスキーな買い物です。ましてや地価が下がる一方の日本だと、負債にしかならないと思います。
ましてや、日本は自然災害大国ということも忘れてはいけないですね。
自分が日本で不動産を購入する際、一番真っ先に考慮するのは、
今後３０年以内に高確率で起こるであろう、首都直下型大地震、南海トラフなどいずれもM7+ 級の大地震の影響がなく、それに伴う津波の来ない地域をまず考慮します。次に地球環境変化に伴い、台風の規模もこれから年々大きくなっていくことのこと。５０年後には風速90m 級のスーパー台風が普通に来るようになっているらしいです。それもいきなりそうなるのではなく、徐々にということらしいので、２０年後、３０年後のことを考慮すると東京は避けたいですね。そういった出来るだけ自然災害を受けにくい地域、中古一戸建てをキャッシュでと考えてしまいます。 それに、地下が下がりにくいとされる東京であっても、ローンを組んでまで不動産購入する際、1. 最高１５年程度までのローン (ボーナス返済を考慮しない組み方) 2. 現在の賃貸料よりも月々の返済額+ 火災保険+ 固定資産税が割安 3. 車がなくても生活ができる 等でないのであればやめた方がいいように思います。
１はこれから日本も大企業であっても、ボーナスが間違いなくもらえるという保障はないという未来が待ち受けているであろうということです。
ボーナスがないと、返済できないというリスクは避けるべきと考えます。
>１はこれから日本も大企業であっても、ボーナスが間違いなくもらえるという保障はないという未来が待ち受けているであろうということです。
ボーナスだけでなく、終身雇用も守られない想定をすべきだし、50以降は目に見える成果がない人は減収を前提とすべきであり、60までにローンを完済するもの前提とすべきです。
となると、40前後で不動産を買うのなら、かりりんさんが言うようにMAX15年ローンまでにすべきであり、出来るなら比較的リスクの低い地域にキャッシュで中古戸建てを買うべきでしょう。
不動産に強い思い入れがないなら一生賃貸が無難であり、せいぜい終の住処として定年後に買うのが良いと思います。現役世代はどう動くかは読めない時代であり、売ることが難しい資産をお金を借りて手に入れるのは馬鹿げた行為だと思いますね。
シン
シンさん
仰るとおりだと思います。
今の40代にとって、終身雇用、退職金、ボーナス等本当に不確かなものになっていると思います。ところがフラット３５利用者調査を見るかぎり、収入は定年退職まで右肩上がりで増えて、退職金は2000万円以上出ることを想定しているとしか思えません。大企業だから大丈夫とか過信があるのではないでしょうか。団塊の世代の60歳までと、全く同じであることを想定しているとしか思えません。
35年ローンを組むと言う事は、
35年間、病気もケガもせず、仕事を首にならず、給料も減らない、
という事に賭ける、という事だと思います。
人生は人それぞれなので好きにすれば良いとは思いますが（他人事）
臆病な私には、怖くてとても真似が出来ないですねｗ
もしくは、市場全体が下がる中で、自分の不動産だけが価格が上がる、売り抜けられる、という強運を信じられるか？ですね。
シン
そもそもなんですけど、土地や不動産の価格って今後値下がりますかね？
市場に流通するお金は増えていく一方なので、株価同様長い目で見たらお金が増える=ゆるやかなインフレ=地価も上がっていくのではと見込んでいます。少なくとも、価格維持はできそうではないでしょうか。特に23区内だったら維持しそうです。株はそのままでは利用価値はないですが、土地や不動産には利用価値がありますからね。
シンさんがたまにおっしゃるように、ハイパーインフレもしくはそれに準ずるインフレが起こる可能性もありますし。
ただ、1990-2020の失われた30年、株価も給料も上がらないのに増えたお金はどこに行ったんだろうという疑問はありますが。海外と預金に流れたのかな…
>そもそもなんですけど、土地や不動産の価格って今後値下がりますかね？
買い手である若者は減り、売り手である老人は増えます。外国人も期待できませんから、誰が買うのでしょうか？市場は需給で決まります。
>シンさんがたまにおっしゃるように、ハイパーインフレもしくはそれに準ずるインフレが起こる可能性もありますし。
これはあると思いますが、ローンを固定金利で契約してなきゃ、インフレ分利率が上がるだけでしょう。固定金利は割高ですし、長期で借りなければ不動産を買えない人は変動金利を選ぶのが普通です。
シン
東京23区は人が増えていくし、今は高いから買えない・値下がるかもしれないから待つという潜在的な購買層が存在するので、少し下がったら買う人がいると思いますね。なので、人口が減ったとしてもここ100年くらいは需給のバランスが崩れることはないのではないかと。
（もちろん、↑のヤマ絵さん達へのコメントは読んだうえでの発言です）
＞これはあると思いますが、ローンを固定金利で契約してなきゃ、インフレ分利率が上がるだけでしょう。固定金利は割高ですし、長期で借りなければ不動産を買えない人は変動金利を選ぶのが普通です。
これは既にローンを組んでいる人向けへの話ですね。ここで固定金利・変動金利が生きてくるわけですね。
客観的に見て、市場のお金は増えるので土地の価格はゆるやかに上がっていくと思います。なので、資産的価値はあると思うのですがどうですか？もしも下がっていく一方なら、今土地を持っている人はすぐさま売ったほうがいいということになってしまいます。
（注：私は買う予定はないので、自己肯定のためのコメントではないです。）
>東京23区は人が増えていくし、今は高いから買えない・値下がるかもしれないから待つという潜在的な購買層が存在するので、少し下がったら買う人がいると思いますね。なので、人口が減ったとしてもここ100年くらいは需給のバランスが崩れることはないのではないかと。
https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf
都市回帰、外国人流入で人口ピーク予測が若干おそくなっていますが、現在の予測だと百年どころか2030年には23区も例外ではなく、人口減少します。
日本政府が移民政策を大幅に変更しない限りは、人口減は止まらないでしょう。変えたとしても富裕層移民、技能移民はほとんど来ず、貧困層の単純労働をする出稼ぎ移民がメインであり、不動産の買い手にはならないでしょう。
そもそも、3LDKのファミリータイプのマンション平均価格は6000万円を超えており、中央値すら5000万円を超えています。つまり、すでに高すぎるので35年ローンを共働き夫婦が返していく、というスタイルが崩れると値崩れするでしょう。確かに東京なら3-4000万円くらいで下げ止まるとは思いますが、すでに買った人は売り場がなくなり出口を失います。払い切ることを信じて働き続けるほかにないでしょう。
>客観的に見て、市場のお金は増えるので土地の価格はゆるやかに上がっていくと思います。なので、資産的価値はあると思うのですがどうですか？もしも下がっていく一方なら、今土地を持っている人はすぐさま売ったほうがいいということになってしまいます。
インフレが3倍、不動産は2倍なら価格は上がりますが、資産価値は落ちます。よほどの一等地を持っている人を除けば、さっさと売ったほうが良いと思います。現金に変えた上で外貨建てインデックスでも買ったほうが良いと思いますね。日本に将来はありません。衰退する日本で例外的に成長する土地を買うよりも外貨を持っている人間がやりたい放題にする国になってから土地を買い漁る方が現実的です。
シン
シンさん 皆さん
住宅ローンを最も借りやすいのがフラット３５で、次が地方銀行だということです。確かにフラット35は審査は甘いと思われます。２０２０より２０２２は融資率が明らかに上昇しています。よって６０歳時のローン残金１５００万円以上、完済年齢が７５歳以上であると思われます。これでよく審査が通るなと思いますね。信じられません。逆に借りにくいのネット銀行で、次がメカバンクだということです。これらは完済年齢が６０歳以上となることを嫌うようですが、それで審査が通らないかどうかは不明です。某メカバンクでは完済年齢が６０歳以上となる場合、退職金および年金の予想額確認書を提出しなければならないようです。年金もそうですが、例えば２０年後に支給されるであろう退職金の予想額を算出できるのでしょうか。大企業の退職金は、１９９８から２０１８までの２０年間で１０８０万円減っています。１年で５４万円減っています。これはあくまで平均で、もちろん企業によって違うと思いますが、算出する上で一つの目安にはなると思います。私は強く思うのですが、そもそも２０年後退職金はあるのでしょうか。今全体の２割近くの企業に、退職金がありません。また退職金がポイント制となっている企業が多くなっています。個人差がかなりありますので、やはり予想しにくいです。このポント制、非常にくせ者ですね。もちろん減り続けている中で、逆に多くもらうチャンスがあるわけです。私はポイント制となっている企業の方々に、詳しく聞きました。あくまで私が聞いた範囲でのことですが、このポイント制により明らかに退職金の平均額が年々下がっているとのことです。結局退職金を下げる大きな手段となっているのです。退職金の上限を少しずつ下げながら、下限をそれより高い率で下げるといったことをしているようです。結局どんどん減らされているのです。ですから住宅ローンはもちろん、退職金をあてにした人生設計は非常に危険だと思います。
シンさん 皆さん
このような長期ローンでは、繰り上げ返済が不可欠だと思っております。
この繰り上げ返済、特に退職金による一括繰り上げ返済についてですが
経済評論家は、「繰り上げ返済して６０歳までに完済し、退職金には手をつけるな。」こういった御意見が多いようです。FPはその長所と短所を上げるだけで、ここまではっきりは述べません。それに対して大手銀行は、「低くなったローン金利より高い利回りで退職金を運用し、繰り上げ返済しない方が合理的である。」銀行は商売ですから、こう言うのは当然です。３５年ローン肯定派は、この「運用」をよく強調します。私の勤務先には、この大手銀行の言うことを鵜呑みにし投資信託に手を出してしまった同年代の同僚がいます。ローン残高が６０歳時にどのくらいあったかは聞いておりません。これで成功した方はどの程度いるのでしょうか。
私は投資のことは全くわかりません。ただし、少なくとも借金のあるサラリーマンがやることではないと思っております。如何でしょうか。
何事も結果論に過ぎませんが、低金利で調達した資金をできるだけ返済に回さず、米株インデックスに放り込んでおけば、かなり大きく利が取れたはずです。日本株インデックスに放り込んでいても、日経平均１万円台で買い集めていれば、十分に利が取れていますね。ただ、これは資金繰りができる余力があり、知識、忍耐力がある人向けの話であり、ローン返済にヒーヒー言っている人が、不意にリストラを喰らい、その時の運用成績が悲惨なことになっていれば、破産です。世の中の景気が悪いからリストラ、運用成績が悪くなるわけで連動します。
シン