じゃあ、不動産投資の旨味

ふと思ったんですけど、不動産投資の旨味って業者に持って行かれるんですよね。

建築

不動産デベロッパーって、やはり儲かりますよ。土地を買い占めて、まとまった面積を確保して、商業施設なり、住宅にすれば、バラバラの土地、上物よりも何倍もの価値になることはザラにあります。だから、森ビルオーナーは日本屈指の大金持ちですし、財閥は不動産部門を持ってます。

ともかく、話さえまとめて仕舞えば、銀行からの借り入れ、購入希望者からの手付金を使って、プロジェクトを回して行くことができますから大した元手は必要ありません。あとは完成までお金を回して、売り切るまで持っていけるか?の綱渡りをします。まさに山師って感じですね。

田舎の地主を食い物にする不動産デベロッパーは沢山あります。そのほとんどが常に求人しており、数字を上げられる詐欺師並みの喋りを出来る人しか生き残れないものです。地主に相続対策だ、不労収入だ、と甘い夢を見せて、上手く行かなければ、梯子を外すんだから、儲かるに決まってます。

逆に言うと、地主がきちんと採算計画を立てて勝算があるか?を確認した上で進めるなら、儲かる可能性は高いです。少なくとも、業者に抜かれる分は自分の手元に残せるので取り分が増えます。

管理

さて、上物を建てたら管理業務を請け負って仕舞えば、定収入になります。オーナー自らが管理する場合もありますが、一般的には管理を業者に委託することになります。一般的には不動産デベロッパーが管理業務を請け負って、中抜きして下請けに投げます。ウハウハですね。

田舎の地主を騙す不動産デベロッパーは家賃の20年保証だとか、出来もしないこと、法律で認められてない為、解除可能な条件で餌を巻いてますから、管理業務も請け負うことを契約条件にしています。空きの出にくい10年は面倒見ても、それ以降はあの手この手で家賃を下げさせたりします。そうするとお金が回らないです。

大家業をしたい人は物件の管理は自分でしないとダメです。店子と人間関係を作ったり、物件の修理を自分でやるなり、自分のよく知る業者に頼んで、適正価格で行わないと、儲かるわけないんですよね。何にもせず、遊んでいるだけでお金は入らないのでまったく不労収入ではありません。

家賃

さて、素人が不動産オーナーになって家賃をもらっても楽ではありません。銀行からの借り入れをしていれば、利子が発生しますし、空室が出ると赤字になりかねません。多くの不動産物件は満室、それに近い回転をしないと利益が出ないようになっています。

日本の賃貸物件ってそれほど利回りが高いわけではないし、店子の権利が強すぎるので、一度入れてしまうと、問題があってもなかなか出て行ってもらうことも出来ないので大変ですよ。地主を騙す不動産デベロッパーが跋扈しているので、明らかに供給過剰の地域は多いのですから、利回りはなかなか高くならないんですよね。

自己資金でやるならともかく、銀行から借り入れをして、利子を払っているならあまり家賃収入は期待しないほうがいいんだろうな、と思います。この辺は国民総不動産屋のシンガポールでも借り入れをして、家賃そのものを期待している人はあまりいませんね。

転売

不動産投資の旨味って転売なんですよね。だから、インフレしている国、人口の増えている国だと有利な投資だと思います。特に自分で住むなら店子管理もないですし、いずれにしても住宅費はいるんだから、10年も住んで買った値段で売れるなら、かなりお得です。

日本だと転売目的の不動産投資はよほど注意しないと難しいです。デフレしてますし、人口も減っているので、開発地域、人気のある地域でないと、その土地の地価が上がらないので買った時よりも高く売るのは難しいわけです。その辺の見極めがしっかりできてないとキャピタルゲインは出せません。

東京沿岸部にボコボコと建てたタワマンなんかは危ないだろうな、と思います。景色は良くてもインフラが整備されているとも言いづらく、住み易いとも言えないだろうと思います。富裕層のセカンドハウスとしてならともかく、一般家庭が住むには不便も多いと思います。狭いシンガポールですら、沿岸部のタワマンは住みづらいと思います。実需がない物件って、不況になると叩き売られる傾向がありますしね。

まとめ

私の意見としては日本で自宅用途以外に借り入れまでして不動産投資するのはそう簡単に利益は出せないと思います。インフレ、人口増がないのだから、開発が進むであろう郊外に買って放ったらかしする、という安易な考えが通用しません。自分のよく知る土地で、きちんと勉強して、少々のトラブルは自分で解決できるくらいでないと、業者に食い物にされるだろうと思います。

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投稿者: シン

思いついたことを記事にして、コメントをもらって、議論するのが楽しくてブログをやっています。

「じゃあ、不動産投資の旨味」への16件のフィードバック

  1. 今回もわかりやすく解説していただき感謝です!ディベロッパー、丸儲けの件、そんなカラクリがあったのですね。

    俺も副業で大家業しようと、少し本を読んだことがありました。「ボロ家を鬼のような指値で買って、自分でリフォームして貸そう」という本に感化されましたw

    俺の住む地域では、田舎の割に物件も高く、リフォームして貸して元取るのに相当時間かかると思ってやめました。空き家対策、メンテナンスのことを考えたら憂鬱になりました。

    地主で顔の広い人たちは、シンさんの仰るようにうまくやっているようです。そんな人たちを羨ましいと思ったのですが、資産家にはかてないなあ~などど思ったりもしますw

    面倒くさがりは固定資産持たないほうがいいという結論になったのでした。

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    1. すごく勉強して自分で何もかもやる人、資金力があり人脈もある地主くらいしか継続して儲からないと思います。あとは運まかせです。リーマンショック直後くらいに不動産投資詐欺営業に引っかかった人は逆に儲かっているでしょうw

      シン

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  2. ざっと調べてみましたが、表面利回りが5-6%、実質利回りが3-4%程度のようですね。回収するのに30年かかります…
    その間地震などの災害や周辺環境の変化が起きる確率は高いですし、リスクに見合ってないですね。5%以下ならインデックスに投資した方がよっぽど安定して収益を上げられそうです。

    住むとなったら話は別です。
    どうせ家賃を払うのだからと35年ローンを組む人の気持ち、分かります。私は怖いですがw
    家、マンション、賃貸、購入。人生において1番大きな出費が住宅なので、議論は尽きないですね。私は、不動産価格が暴落する時が来ると思ってるので、その時のために余剰資金を確保するようにしています。

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    1. 自宅用なら自己資金を多く持って人生計画をしっかり立ててから買えばいいと思います。自宅用ですら35年ローンは流石に酷いなぁ、と思います。

      シン

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  3. 不動産業界は様々なプレーヤーの利害が複雑に絡み合う不透明な利権構造に溢れており、その不透明さがあるからこそ儲かり、儲かるからこそ無知な消費者や客から収奪的な利益を毟り取る魑魅魍魎が跋扈する業界だと言えます。

    総合不動産会社が本気になれば、一度抱え込んだ客の不動産から何重にもあらゆるサービス名でしゃぶり尽くすことができます。例えば、100億を年金から預かり不動産の取得・運用・管理全てを一任で受託した場合:

    取得時仲介手数料:3億〜6億円(基本買主側仲介として取引額の〜3%。売主側の仲介もする「両手媒介」の場合はさらに別途〜3%)
    取得時手数料:5000万〜1億 (アップフロントで取引額の〜1%程度)
    PMフィー:2000万/年 (年間キャッシュフローの3〜4%程度)
    AMフィー:5000万/年 (物件評価額の0.5%程度)
    テナント・リーシングフィー: テナント入居契約時に1億(契約期間全体に支払われる賃料の2〜8%。5億/年 x 5年契約の場合、1億程度。)
    プロジェクト・マネジメントフィー: 250万/年(修繕・改修工事の管理、監修。プロジェクトコストの5%程度。年間5000万を修繕・改修に費やした場合。)
    売却時手数料:5000万〜1億 (取引額の〜1%程度)
    売却時仲介手数料:3億〜6億円 (売却時の評価額が上昇していた場合、付随して増加)
    売却益成功報酬:無し〜20億 (売却時キャピタルゲインの1〜2割程度、またはそれ以上。物件評価額が取得時から倍になっていれば20億が転がり込むことも可能)

    これだけでもかなり美味しいですが、付随する不動産サービスを通して更にしゃぶり尽くすことも可能です。駐車場管理、清掃業者、警備会社、果ては植栽・庭師まで、子会社に割高な価格で業務委託、またはお抱えの業者からキックバック。

    不動産業界の闇は深いですので、それなりの覚悟と勉強が必要です。

    5+
    1. しゅうまいさん
      皆さん不動産を管理する側からの意見ばかりですが、賃貸を借りる方から意見させて貰うと大家さんも結構悪どい、というか際どい事してる方もいるらしいですね。
      知りうる範囲だと賃貸物件がプロパンガスの場合、値段設定が各会社によって自由設定できる為、大家さんと大手ガス屋が組んで賃料を安く設定しておきガスの使用量をべらぼうに高く設定して大家さんにガス屋がバックマージンを渡す、なんて事もあるみたいです。
      他にも敷金も結構戻ってこない場合あるみたいですし、礼金なんて項目あっちゃダメだろうと思います。そりゃあ裁判にもなりますね。
      私も部屋を借りた事ありますが、退去の時にリフォーム代2重請求された事あるのでそれ以後は賃貸の契約約款の徹底的な確認、入居日・退去日の部屋のキズや汚れなどの証拠写真は必ず取る事にしてます。

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      1. ルルさん

        敷金について、学校で「戻ってくるもの」と教えられましたが現実は違いますよね。

        1) 基本清掃料は大家側が持つので、原状回復費用が必要になった場合、敷金からそれを引いて返す
        2) 敷金から清掃料を引いて返す
        3) 敷金は全額清掃料に当てるので返さない

        敷金1ヶ月とあっても、それが「敷引き」の有無についてもけっこう変わってきますよね  
        敷金の清掃料はともかく、2年間での「更新手続費用」って何なんだといつも思います。困ったものです。

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        1. 大家からすると取りやすい所から取る、となってしまうんですよね。デベロッパー、管理会社なんかは本職なのでガチガチに理論武装してきますし、ない所からは取れないので貧乏人の家賃踏み倒しも完全に避けるのは困難です。保証人を追っかけたり、弁護士雇えば、そっちの方がコストがかかります。最近はトラブル防止で保証会社をかましますね。そうなると、あれこれ理由をつけて一般の店子から毟ろうとするわけです。だっから、借りる方も法律を確認し、証拠を固めてきちっと自分を守っていかないとやられます。

          シン

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      2. ルルさん、

        >>知りうる範囲だと賃貸物件がプロパンガスの場合、値段設定が各会社によって自由設定できる為、大家さんと大手ガス屋が組んで賃料を安く設定しておきガスの使用量をべらぼうに高く設定して大家さんにガス屋がバックマージンを渡す、なんて事もあるみたいです。

        これは知りませんでした。ただ似たような構造の契約を大家と業者が締結しているのはよくあると思います。一定規模以上の集合住宅物件ですと、大家側が特定の業者に独占販売権・営業権を与える見返りとして、業者がテナントから上げた売り上げの一部を大家に分配する契約だったり、「営業手数料」の名目や、何らかの機材を設置する場合はそのスペースの「賃料」なりの色々な名目でお金を継続的に落とす契約になっていることも多いようです。

        昨今で一番闇が深いのはマンションの管理組合だと思います。大規模なタワマンであれば大規模修繕で億単位のお金が動くため、区分所有者(マンション住民)の代表者に誠実な人を選ばないと、業者の甘言に乗せられて癒着することも珍しくありません。管理費や修繕積立金からこっそり業者を通して管理組合のメンバーが私腹を肥やす構造です。面倒なので他の住民は誰も積極的に管理組合になんて関わりたくないので、多くの場合区分所有権マンションでは壮大なる全体的無責任が蔓延することになります。管理費が当初見積もりよりも上がり続けているのに管理会社や組合が積立金が全然足りないと喚きだしたら、疑って見た方が良いです。管理会社か管理組合の誰かにこっそり中抜きされ続けた結果かもしれませんよ。発覚して賠償させるにしても、住民同士で泥沼の訴訟なんてことになりかねず、後の祭りです。

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        1. しゅうまいさん
          >>昨今で一番闇が深いのはマンションの管理組合だと思います。
          →修繕積立金、管理費は月に二~三万円が相場でせっかくローンを完済してもこれをずっと払い続けなければいけないのですよね。しかも未払いだと立ち退きを迫られることもある訳です。マンションを購入したら、それが本当に自分にとっての持ち家になるかということにいつも疑問を感じています。これならば管理費込みの10万円前後の賃貸の方が良いのではと思ってしまうのです。

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  4. 競売で落とすアパート物件でも店子から直接住み続けて払う能力、意欲を確認する位の豆さと行動力が無いと、不動産投資は失敗するでしょう。またお金が無い貧民家庭からでも家賃をむしり獲る位の鬼畜度が必要です。

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  5. 最近の不動産投資のトレンドはバブルの頃のように転がして利ざやを得るというよりも資産のない貧乏人(サラリ―マン)が他人(銀行)の金を使って時間をかけながら資産を作っていく。というものなのでこれに焦点を絞って話していきます。

    まずアパ―トのような一棟物はリスクヘッジの難易度が高過ぎるので絶対やめた方が良いです。
    借り入れ額が億単位と大きいですし、審査が通る銀行も限られているため金利も高い。また最近ニュースになった『カ⚫チャの馬車』のように間に入った管理会社(兼販売会社)に詐欺紛いな後出しジャンケンをされた場合、ほぼ詰んで自己破産コ―スになります。

    次にワンル―ムマンションですが、これについては年収が概ね500万円以上ある上で、既出の通り適正価格で買う(特に新築物件は絶対に買わない)、事前に出口はどうするのかよく考えておく、自分でできる範囲のリスクコントロールはする。を押さえていればそこまで大怪我はしないのでやっても良いと思います。
      
    ちなみに不動産投資の話になると必ず地震云々の話になりますが、特に10年程前の姉歯事件以後に建てられた鉄筋コンクリート作りのマンションが倒壊するくらいの大地震が来たら、東京は再起不能なくらい壊滅して日本終結。
    その後は北斗の拳の世界に突入して全てうやむやになって終わるんで無駄に心配しなくても大丈夫です。

    2+
    1. チバさん

      そうですねw
      まぁ倒壊までいかなくても、液状化などのリスクはありますから地震の話はつきないでしょう。
      http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/layertable.aspx

      周辺環境についても、例えば飛行機の滑走路変更などで地価が下がるリスクもあります。
      http://fr24.rgr.jp/2020/

      近所にもっと大きなマンションができて日当たりが悪くなるなど、リスクの中でも現実的です。

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  6. そもそもマンションを購入する人達は管理費や修繕積立金のことまできちんと見通せているのでしょうか。しかも途中でそれらが値上がりした場合に実質的に対抗する術がないのではないかと思います。そのように考えると値上がりの見込める大都市部以外のマンションの購入はリスクだと思うんです。

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  7. >dwさん

    確かに液状化の問題、航空法の問題、将来的な日照権の問題については不動産投資のリスクだと思いますが、その辺は事前に少し調べておけば、問題が発生しそうな地域の不動産の購入を避ける事で、十分リスク回避できる話だと思います。

    例えば液状化問題、航空法問題については各自治体の都市計画マスタ―プランに地域の課題点なり今後の改善点として詳細に記載されているでしょうし、将来的な日照権な問題については、都市計画図の用途地域、容積率、地区計画の策定状況の有無等で大体の予測は立てられます。

    どれも各自治体のホ―ムページで簡単に閲覧できるでしょうし、自治体の都市計画課や建築課に電話一本で全て教えてもらえる内容ですので大して手間もかからないはずです。

    事前に少し調べる努力をするだけでつまらないリスクをとる必要はなくなりますので、余程業者の言いなりにならない限りは大丈夫かと思いますよ。

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  8. >Yさん

    >そもそもマンションを購入する人達は管理費や修繕積立金のことまできちんと見通せているのでしょうか。

    初歩中の初歩の話なので、もし見通せてないのでしたら、不動産投資に限らず全ての投資はやらない方が身のためです。

    スプレットの存在を知らないでFXやるようなものです。

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